Archiwa tagu: kredyty hipoteczny

Nie masz na wkład własny kredytu hipotecznego? Nie pożyczaj pieniędzy w banku, a u rodziny

Jeśli nie masz pieniędzy na wkład własny kredytu hipotecznego, najgorszym możliwym rozwiązaniem będzie zaciągnięcie innego kredytu, by ten wkład uzyskać. W taki sposób tylko obniżysz swoją zdolność kredytową, co może skomplikować twoją sytuację podczas starań o kredyt na mieszkanie.

Kwestia wkładu własnego wysuwa się na plan pierwszy problemów kredytobiorców. Nie są nimi stabilne ceny, ani niskie oprocentowanie, a właśnie wymóg wyłożenia całkiem sporych pieniędzy z własnej kieszeni. W tym roku jest to 15 proc. wartości mieszkania, ale w roku przyszłym będzie to już 20 proc.

Przy przeciętnej cenie metra kwadratowego na poziomie 5000 tys. zł daje to konieczność wyłożenia z własnych środków około 60 tys. dla mieszkania o powierzchni 60 mkw. Taka kwota dla wielu może okazać się zaporową, stąd istotne pytania o to, jak kredytobiorcy będą radzić sobie z wymogiem wkładu własnego, zwłaszcza po likwidacji programu MDM, który ma funkcjonować tylko do końca 2018 r.

Co zrobić, by uzyskać wymagany wkład?

1) Oszczędzać. Jest to rozwiązanie wymagające sporo czasu i odpowiednich możliwości finansowych. Zakładając, że jesteśmy w stanie odłożyć 500 zł miesięcznie, na 60 tys. zł będziemy musieli oszczędzać przez 10 lat. Taka perspektywa może niejednego zniechęcić, ale warto zaoszczędzić choćby część środków. To już nam ułatwi sytuację. Być może w ciągu kilku lat pojawi się możliwość dogodnego oszczędzania na wkład w kasach oszczędnościowo – budowlanych, których powołanie zapowiada rząd. Roczna premia od uzbieranych oszczędności ma wynosić 15 proc.

2) Pożyczka. To chyba najlepsze rozwiązanie. Warto rozejrzeć się za alternatywną drogą pozyskania pieniędzy i spróbować pożyczyć środki w zakładzie pracy, od znajomych czy rodziny. Pożyczka kwoty powyżej 500 zł powinna mieć charakter sformalizowany, dlatego warto podpisać umowę pożyczki. Zasady jej zawierania reguluje Kodeks cywilny. Zawierając umowę pożyczki pożyczkodawca zobowiązuje się przekazać pożyczkobiorcy określoną kwotę pieniędzy, lub dobra materialne oznaczone co do gatunku. Umowa zobowiązuje pożyczkobiorcę do zwrotu pożyczonych pieniędzy lub dóbr materialnych, w takiej samej ilości i niepogorszonym stanie. Pożyczka może mieć charakter odpłatny (zwrot z odsetkami) lub nieodpłatny. By uniknąć podatku od czynności cywilnoprawnych (2 proc.) najlepiej zadłużyć się u najbliższej rodziny. Zwolnieniu z opodatkowania podlegają pożyczki udzielane między osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej (małżonkami, zstępnymi, wstępnymi, pasierbem, zięciem, synową, rodzeństwem, ojczymem, macochą i teściami) do kwoty 9637 zł. Można jednak uzyskać zwolnienie z PCC niezależnie od wysokości pożyczki, jeśli udokumentujemy jej kwotę poprzez dowód wpłaty na rachunek bankowy lub dostarczenie przekazem pocztowym i złożymy deklarację PCC w terminie 14 dni od zawarcia umowy. Jeśli chodzi o podatek dochodowy – pożyczkobiorca nie musi go płacić. Natomiast pożyczkodawca już tak – o ile od kwoty pożyczki nalicza odsetki.

3) Alternatywny wkład własny/dodatkowe zabezpieczenie. Należy pamiętać, że banki mają różną politykę kredytową i w różny sposób podchodzą do kwestii wkładu własnego. Niekoniecznie muszą to być środki pieniężne. W stanowisku przedstawionym przez KNF podkreślono, że za wkład można uznać również środki zgromadzone na Indywidualnych Kontach Emerytalnych lub Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego. W ten sposób można pokryć „brakujące” 5 proc. wkładu. Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza także blokadę na rachunku bankowym albo obligacje skarbu państwa lub Narodowego Banku Polskiego. Na tym jednak nie kończy się lista aktywów, które mogą być uznane przez banki za wkład własny. W praktyce wiele zależy od polityki w tym zakresie, jaką przyjęła konkretna instytucja finansowa. Paleta jest tu bardzo szeroka. Wkładem może być np. kapitał zgromadzony w akcjach spółek giełdowych, w jednostkach uczestnictwa, premia gwarancyjną z książeczki mieszkaniowej, a nawet nieruchomości – o ile klient może zadeklarować bankowi zamiar ich sprzedaży. Oczywiście honorowanym przez banki wkładem będą także nakłady już poczynione na zakup mieszkania – środki wpłacone zbywcy na mocy umowy przedwstępnej, zaliczki dla dewelopera itp. Jeśli kredyt jest wzięty na budowę domu wkładem własnym może być działka, na której ma stanąć nieruchomość – oczywiście pod warunkiem, że jest własnością kredytobiorcy. Niektóre banki, w zależności od przyjętej polityki, za wkład uznają również zakupione materiały budowlane oraz koszty już poczynionych prac. Oczywiście muszą być one odpowiednio udokumentowane.

4) Kredyt na wkład własny. To najgorsze rozwiązanie i powinniśmy je traktować jako naprawdę ostateczność. Takie wyjście będzie po prostu drogie. W grę wchodzi najczęściej kredyt konsumpcyjny. Kredytobiorca może zaciągnąć go z dowolnych przyczyn i z dowolnym przeznaczeniem. Są to jednak najdroższe kredyty na rynku z rzeczywistą roczną stopą oprocentowania na poziomie kilkunastu procent.

Tańsza będzie tzw. pożyczka hipoteczna. Jest to forma kredytu, który również możemy przeznaczyć na dowolny cel. Pożyczki hipoteczne są niżej oprocentowane niż kredyty konsumpcyjne i tylko nieco bardziej niż hipoteczne. Teoretycznie więc mogłoby być to jakieś wyjście, pod warunkiem jednak, że dysponujemy nieruchomością, która mogłaby pełnić rolę zabezpieczenia takiego kredytu. Pożyczka hipoteczna bowiem, jak sama nazwa wskazuje, wymaga wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Jednak również nie opłaca się brać takiego kredytu, bowiem dysponując mieszkanie „tracimy” ewentualne dodatkowe zabezpieczenie docelowego kredytu mieszkaniowego. Dzięki dodatkowemu zabezpieczeniu moglibyśmy np. uzyskać wyższą kwotę czy też lepsze warunki (np. niższą marżę, oprocentowanie). Kredyt zabezpieczony na dwóch nieruchomościach (już posiadanej i tej, którą zamierzamy kupić) z punktu widzenia banku będzie wyjątkowo bezpieczny, stąd możemy liczyć na preferencyjne traktowanie. Jeśli jednak zaciągniemy pożyczkę hipoteczną, na posiadanej nieruchomości będzie już hipoteka, a więc bank udzielający nam kredytu mieszkaniowego nie będzie mógł uwzględnić pierwszego mieszkania jako zabezpieczenia. Najgorsze jest jednak co innego – zaciągając niezależnie jaki kredyt na wkład własny obniżamy swoją zdolność kredytową i tym samym możemy mieć problemy z uzyskaniem docelowego kredytu na upatrzone mieszkanie.

Dział Analiz WGN
Marcin Moneta