Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce. Powierzchnie biurowe i magazynowe. IV kwartał 2011

Wstęp

Polska – dane makroekonomiczne
– PKB w 2009 – 1,7%
– PKB w 2010 – 4,2%
– PKB w II kwartale 2011 – 4,3%
– inflacja w II kwartale 2011 – 3,8%
– poziom bezrobocia w sierpniu 2011 – 11,6%
– wg danych PAIiIZ – wartość napływu bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) po pierwszych 4  miesiącach 2011 roku = 5,9 miliarda euro, czyli wzrost o 23% rok do roku i osiągnięcie 81% wartości BIZ w 2010 r. (wówczas 7,3 mld euro)

Badania WGN pokazują, że już w 2010 roku suma przeprowadzonych transakcji dotyczących rynku komercyjnego była 3,1-krotnie wyższa niż w 2009. Wówczas znaczną zachętą był spadek cen nieruchomości i większa stabilizacja gospodarcza w Europie. Natomiast w 2011 roku, od stycznia do września włącznie, a więc już w ciągu 9 miesięcy został osiągnięty wynik 2010 roku.
Mimo zwiększenia obrotów w bieżącym roku widać większą ostrożność inwestorów w podejmowaniu decyzji – są one wynikiem bardziej dogłębnych analiz, niż w ubiegłych latach, inwestorzy muszą mieć większą gwarancję sukcesu.
Ponadto czynnikiem hamującym nowe inwestycje są, w dalszym ciągu, ograniczenia w bankowych źródłach finansowania rynku.

Nieruchomości biurowe
Rynek nieruchomości biurowych w Polsce jest barometrem sytuacji ekonomicznej na świecie – kluczowymi inwestorami tego rynku są firmy z kapitałem zagranicznym. Z raportów analityków międzynarodowego rynku komercyjnego wynika, że już w 2010 roku suma inwestycji w nieruchomości komercyjne wzrosła znacznie w rejonie Europy Środkowo-Wschodniej. Znalazło to potwierdzenie na polskim rynku biurowym, bo od 2010 roku nastąpiło przełamanie stagnacji lat 2008-2009 i wzrost popytu, zwłaszcza na powierzchnie i obiekty biurowe w dobrym standardzie. Zarówno w Warszawie, jak i w pozostałych największych miastach Polski, pomimo wstrzymania wielu planowanych inwestycji, oddano do użytku kolejne nowe obiekty biurowe. Miało to wpływ na stabilność stawek czynszów.

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (dla Warszawy wg WRF, z II kw. 2011r., dla pozostałych miast wg Cushman&Wakefield):

Warszawa     – 3,505 mln mkw.
Kraków     – 497,6 tys. mkw.
Wrocław     – 390 tys. mkw.
Trójmiasto     – 302,5 tys. mkw.
Katowice     – 262,7 tys. mkw.
Poznań     – 246 tys. mkw.
Łódź           – 214,7 tys. mkw.

W 2010 i w I. kwartale 2011 roku, obok firm zagranicznych obecnych od lat na polskim rynku, sporą aktywność wykazywały także polskie firmy. Pojawili się też nowi zagraniczni najemcy lokujący swoje przedstawicielstwa w największych polskich miastach. Poszukiwano biur w standardzie klasy A, B+, B, o powierzchni 50 – 80 m2 oraz 300 – 500 m2 , z przewagą umów długoterminowych, głównie na 5 lat.

W II i III kwartale 2011 roku zaobserwowaliśmy przyhamowanie popytu i powrót tendencji oszczędnościowych. Dużego znaczenia nabrało kryterium ceny, a dopiero na drugim miejscu lokalizacja. Było to zauważalne zwłaszcza wśród firm polskich, reprezentujących small business. Poszukiwano lokali biurowych w dobrym standardzie, ale o umiarkowanych czynszach. Dominowały umowy najmu mniejszych powierzchni, około 50-60 m2.

Równocześnie nieznacznie wzrosło zapotrzebowanie na biura w średnim standardzie z możliwością adaptacji przez najemcę do jego potrzeb w zamian za odliczenia rat czynszu. Umowy zawierano na okres maksymalnie do 3 lat lub na czas nieokreślony. Wystąpiła też większa rotacja najemców, spowodowana zamykaniem działalności firm.

Zdecydowanie szybciej znajdowały najemców lokale biurowe:
– o niezawyżonych czynszach,
– nowoczesne, z pełną infrastrukturą sieciową,
– z dostateczną ilością miejsc parkingowych, zarówno dla najemców, jaki i ich klientów,
– dobrze skomunikowane z centrum miasta,
– z możliwością wyraźnej zewnętrznej identyfikacji firmy przy wejściu,
– w budynkach chronionych, ale jednocześnie łatwo dostępnych dla klientów najemców.

Poziom współczynnika powierzchni biurowej niewynajętej, III kwartał 2011,
(wg szacunkowych danych WGN):
w Warszawie ok. 8,4%,
w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście ok. 12%,
we Wrocławiu ok. 4%,
w Łodzi ok. 19%.

Rynek powierzchni handlowych
Ten segment rynku rozwija się w Polsce w dwóch nurtach: jako rynek marketów, wielko powierzchniowych centrów i parków handlowych, oraz jako indywidualne sklepy i lokale usługowe usytuowane w parterach budynków przy uczęszczanych ulicach miejskich, tworzących ciągi handlowe. Ten pierwszy nurt, pomimo, że rozwija się dopiero od kilkunastu lat, zdecydowanie zdominował i zmienił oblicze polskiego handlu, zwłaszcza w dużych miastach.

W II półroczu 2011, popyt na najem lokali handlowych był umiarkowany i głównie dotyczył dobrych lokalizacji, o niezawyżonych stawkach czynszów. Od 2010 roku najemcy przykładają większą wagę do poziomu miesięcznego czynszu.
Obecnie najchętniej poszukiwane powierzchnie handlowe to 70 – 80 mkw., zlokalizowane w parterach budynków, z dostępem bezpośrednio z ulicy. Dla innych usług dopuszczana jest lokalizacja na wyższych kondygnacjach z możliwością umieszczenia dużej zewnętrznej reklamy w widocznym miejscu.

Stawki czynszów najmu utrzymują wysoki poziom tylko w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, przy głównych ciągach handlowych. Większość tych dobrych i drogich lokalizacji od kilku lat zajmują sukcesywnie usługi finansowe, przez co ogranicza się różnorodność branż, a tym samym ruch klientów. W związku z tym, w ostatnich latach wielu najemców z branży handlowej, nie mogąc podołać wysokim stawkom czynszów, było zmuszonych przenieść się do stref o niższych czynszach.

Stawki najmu przy ulicach handlowych są zróżnicowane, najdroższe przy głównych ciągach pieszo-handlowych w ścisłych centrach miast, i mieszczą się w przedziałach:
– w dobrych lokalizacjach – Warszawa                 70-80 euro/mkw/m-c
– w dobrych lokalizacjach – największe miasta       35-70 euro/mkw/m-c
– w dobrych lokalizacjach poza centrum         18-20 euro/mkw/m-c
– w pozostałych lokalizacjach            8-15 euro/mkw/m-c

Popyt na kupno dobrze zlokalizowanych lokali handlowo-usługowych, a zwłaszcza z wieloletnimi umowami najmu, utrzymuje się na wysokim poziomie. W ścisłych centrach miast oferta na sprzedaż jest znikoma, z uwagi na dużą atrakcyjność inwestycyjną; więcej jest tu lokali do wynajmu. Oferty sprzedaży częściej można znaleźć poza ścisłym centrum, wzdłuż ważniejszych ulic, jak również w nowo powstających osiedlach peryferyjnych.

Ceny sprzedaży lokali handlowo-usługowych w najlepszych lokalizacjach są wysokie z uwagi na ich bardzo niską podaż na rynku. W dużych miastach zaczynają się od 10 tys. zł za mkw. i mogą osiągać poziom kilkudziesięciu tysięcy złotych za metr kwadratowy.
W przypadku sklepów osiedlowych w parterach budynków mieszkalnych cena sprzedaży metra kwadratowego powierzchni odpowiada cenie metra kwadratowego mieszkania w danym budynku.

Najważniejsze kryteria decydujące o cenie sprzedaży lokalu handlowego to:
– lokalizacja,
– bezpośrednia dostępność z ulicy,
– obecność najemcy z umową długoterminową,
– duże witryny dające możliwość ekspozycji towarów bądź reklamowania usług.

Oferty przeszacowane, gdzie brak właściwych proporcji pomiędzy ceną a atrakcyjnością lokalizacji, nie znajdują klientów. Przyszły właściciel chce mieć pewność, że najemca będzie osiągał odpowiedni dochód i płacił czynsz.

Prognozy dla rynku handlowego wielko powierzchniowego w Polsce są, jak na razie, optymistyczne. Rok 2010 przyniósł wzrost obrotów w handlu i usługach, co przełożyło się na zwiększenie popytu na najem i kupno lokali. Potwierdzają to również plany operatorów centrów handlowych i marketów, przystępujących do budowy nowych obiektów, zwłaszcza w miastach średniej wielkości. Wzrost podaży nowej powierzchni, to szansa dla najemców na utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów.

Leszek Michniak
WGN Nieruchomości

Print Friendly, PDF & Email