Mieszkania – kupować teraz czy czekać na niższe ceny?

Rok 2012 należał do kupujących. Duża podaż mieszkań – zarówno nowych, jak i z rynku wtórnego – oraz ograniczenia w uzyskaniu kredytów, blokujące popyt, przyczyniły się spadków cen. W ciągu jedenastu miesięcy średnia cena metra kwadratowego mieszkań uległa obniżce aż o 14%.

Największy wpływ na zachowania rynku mieszkaniowego w 2012 roku miały dwa czynniki – wejście w życie ustawy deweloperskiej, czyli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, oraz bankowa rekomendacja S III. Pierwszy okazał się stymulatorem podaży, drugi – przyhamowania popytu.

Pomimo, że ustawa deweloperska zaczęła obowiązywać dopiero 29 kwietnia br., już w 2011 jej projekt wywołał duże poruszenie na rynku budowlanym z uwagi na niejasność przepisów, a zwłaszcza rygor wprowadzenia rachunku powierniczego, co miało eliminować bezpośrednie finansowanie inwestycji ze sprzedaży mieszkań w trakcie ich realizacji. A to z kolei zapowiadało duże ograniczenia dla firm deweloperskich, zwłaszcza małych, którym i tak niełatwo uzyskać kredyty bankowe. W konsekwencji już w 2011 roku rozpoczął się lawinowy wysyp nowych inwestycji mieszkaniowych, który trwał aż do końca kwietnia br., bo ustawa dotyczy przede wszystkim inwestycji rozpoczętych po terminie jej uruchomienia. Stąd wysoka podaż mieszkań – co byłoby jak najbardziej korzystne dla kupujących, gdyby nie rekomendacja S III. To kolejne obostrzenie banków w udzielaniu kredytów mieszkaniowych miało chronić przed zaciąganiem zbyt wysokich zobowiązań finansowych, ale i mocno ograniczyło popyt. Przypomnijmy, że głównym założeniem ustawy jest – najogólniej mówiąc – przyznanie kredytu, gdy miesięczna rata spłaty nie przekracza 50% miesięcznego dochodu netto klienta, po uwzględnieniu stałych kosztów jego utrzymania; natomiast wysokość raty liczona jest jak dla 25-letniego okresu spłaty. Tak więc zdecydowanie spadła wysokość kwot udzielanych kredytów, a tym samym realna możliwość nabywania mieszkań, które w Polsce są niestety nadal bardzo drogie w porównaniu do przeciętnych zarobków.

Nie bez znaczenia dla studzenia popytu okazało się też wygaszanie programu Rodzina na Swoim poprzez znaczne obniżenie limitów cen mieszkań. Ograniczyło to pulę dostępnych ofert z rynku wtórnego do nisko standardowych lokali do remontu, w mało atrakcyjnych lokalizacjach; natomiast na rynku pierwotnym – deweloperzy wystawiali do sprzedaży mieszkania w niepełnym stanie deweloperskim, do znacznego wykończenia, ale za to za niższą cenę.

Z danych WGN Nieruchomości wynika, że obecnie, w końcówce 2012 roku rynek mieszkaniowy pierwotny jest droższy średnio o 21% od rynku wtórnego, z uwagi na dodatkowe koszty niezbędnych prac wykończeniowych – biorąc pod uwagę porównywalny standard lokali; dysproporcja pomiędzy liczbą ofert kupna a sprzedaży mieszkań wynosi 1:21. Natomiast na przestrzeni roku ceny transakcyjne były niższe średnio o 9,2% od cen ofertowych, a cena jednego metra kwadratowego mieszkań uległa obniżce aż o 14%, zwłaszcza w ostatnich czterech miesiącach.

Nadchodzący 2013 rok powinien zrównoważyć dysproporcję popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy zapowiadają bowiem zdecydowany spadek nowych inwestycji na rzecz wyprzedaży zapasów; nie przewidują również znacznych obniżek cen z uwagi na bliskie już granice opłacalności. Jednak obecna wysoka nadpodaż mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, z pewnością wymusi kolejne, kilkuprocentowe spadki cen, bo bardziej opłaca się sprzedać z rabatem, niż przez wiele miesięcy utrzymywać pustostany. Jednak decydujący ruch należy teraz do banków i ich oferty kredytowej – czy będzie łatwo dostępna dla nabywców mieszkań, jak i dla rynku budowlanego.

Małgorzata Battek

źródło: Property Journal 12-1/2013

 

Print Friendly, PDF & Email