Kredyty na rynkach nieruchomości komercyjnych

Najnowszy raport międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield „Analiza europejskich rynków kredytowania nieruchomości” (European Real Estate Lending Review) pokazuje, że tradycyjne instytucje bankowe, w tym banki komercyjne i inwestycyjne, nadal zajmują wiodąca pozycję na rynku finansowania nieruchomości komercyjnych w Europie, jednak zwiększa się znaczenie alternatywnych kredytodawców.

Dział ds. finansowania korporacyjnego firmy Cushman & Wakefield przeanalizował działalność 161 kredytodawców oferujących w Europie pożyczki uprzywilejowane, w tym o wydłużonym terminie spłaty, oraz finansowanie typu mezzanine, aby ocenić zainteresowanie kredytami i wskazać najważniejsze trendy, które mogą wpływać na europejski rynek finansowy w bieżącym roku.

Udział banków w rynku finansowania nieruchomości komercyjnych zmniejszył się z 67 do 55 proc. Z kolei liczba alternatywnych kredytodawców na rynkach nieruchomości komercyjnych wzrosła w ciągu 12 miesięcy o 30 proc.

Wg autorów raportu mniejszy udział banków w rynku kredytowym nie wynika ze spadku wartości udzielanych pożyczek, lecz z łatwiejszego dostępu do nowych alternatywnych źródeł finansowania.

Michael Lindsay, dyrektor działu ds. finansowania korporacyjnego w krajach EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „W ostatnich 12 miesiącach odnotowaliśmy postępującą dywersyfikację rynku kredytowego w Europie, który powoli upodabnia się do modelu amerykańskiego, gdzie na banki przypada taka sama ilość alternatywnych kredytodawców. Ze względu na związaną z wymogami regulacyjnymi presję na rentowność banków udzielających kredytów na nieruchomości komercyjne przewidujemy, że towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze dłużne i firmy private equity przyspieszą opracowywanie własnych strategii udzielania pożyczek”.

Najważniejsze dane raportu:

Trzydziestoprocentowy wzrost kapitału pożyczonego na nieruchomości komercyjne w Europie
W ubiegłym roku nastąpił wzrost zainteresowania finansowaniem dłużnym wśród kupujących o 30 proc. Wzrost wartości kapitału pożyczonego na zakup nieruchomości komercyjnych w Europie od 2012 r. wskazuje, że kredytobiorcy byli bardziej zainteresowani nowymi kredytami niż refinansowaniem. W 2013 roku wielu kredytodawców zapowiedziało korektę w górę celów akcji kredytowej, co wskazywało na rosnący wolumen kapitału przeznaczanego na kredytowanie nieruchomości komercyjnych. Jednak na większości rynków wiarygodność kredytobiorcy jest nadal kluczem do uzyskania finansowania – jakość i dokładność danych przedstawianych instytucjom kredytowym mają obecnie nadrzędne znaczenie.

Wzrost aktywnych kredytodawców

Liczba aktywnych kredytodawców na rynkach europejskich oferujących produkty zarówno nowym, jak i dotychczasowym klientom wzrosła od pierwszego kw. 2013 r. o ok. 10 proc., co przyniosło pożądany wzrost płynności i aktywności rynku inwestycyjnego oraz skrócenie czasu rozpatrywania wniosków kredytowych.

Większa konkurencja i różnorodność produktów finansowych
Rosnąca konkurencja spowodowała spadek cen na praktycznie wszystkich rynkach europejskich, stwarzając atrakcyjne warunki dla kredytobiorców. Dzięki temu niektórzy kredytodawcy w poszukiwaniu zysków chętniej podejmują większe ryzyko poszerzając zakres zainteresowań geograficznych i sektorowych. Ponadto zmniejsza się zróżnicowanie pomiędzy pożyczkami uprzywilejowanymi a finansowaniem typu mezzanine, a kredytodawcy oferujący pożyczki uprzywilejowane obecnie są gotowi finansować całość kredytu przy wskaźniku LTV wynoszącym nawet do 75 proc.

41 funduszy dłużnych planuje pozyskać 22,1 mld euro kapitału w roku bieżącym
Dział ds. finansowania korporacyjnego w firmie Cushman & Wakefield aktualnie dogląda 41 funduszy oferujących pożyczki uprzywilejowane i typu mezzanine, zainteresowanych inwestycjami lub już inwestującymi. Przewidują one możliwość osiągnięcia celów inwestycyjnych na poziomie ok. 22,1 mld euro. Eksperci firmy Cushman & Wakefield są zdania, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy wartość pozyskanego kapitału może wynieść ok. 5 mld euro ze względu na rosnącą świadomość możliwości związanych z funduszami dłużnymi wśród inwestorów europejskich i globalnych.

Wzrost zainteresowania udzielaniem kredytów na rynkach drugorzędnych i mniejszych
Autorzy tego raportu podkreślają rosnący popyt na kredyty z przeznaczeniem na aktywa i lokalizacje drugorzędne. Kredytodawcy wciąż najbardziej cenią sobie wysoką wiarygodność kredytobiorców, ale coraz chętniej udzielają wsparcia finansowego na zakup aktywów drugorzędnych w głównych lokalizacjach lub najlepszych aktywów w drugorzędnych lokalizacjach. Głównymi czynnikami tego trendu jest coraz lepsza sytuacja makroekonomiczna w wielu krajach europejskich, wzrost konkurencji i dążenie do większych zysków ze strony niektórych graczy rynku kredytowego.

Wzrost finansowania dłużnego nowych inwestycji
Liczba kredytodawców chętnych udzielić wsparcia finansowego na budowę nieruchomości komercyjnych, dla których pozyskano umowy typu pre-let, systematycznie wzrasta Ich odsetek wzrósł w ciągu ostatnich 24 miesięcy z 31 proc. do ponad 42 proc.

Coraz większe wartości preferowanych transakcji
W 2012 r. odnotowano wzrost średniego pułapu transakcji preferowanych przez kredytodawców z ok. 50 mln euro do 65-70 mln euro. Trend ten utrzymał się również w 2013 roku, o czym przekonuje wzrost średniego pułapu udzielanych kredytów do 80-90 mln euro. Ponadto od 2012 r. wzrosła o sto procent liczba kredytodawców skłonnych udzielać pożyczek o wartości powyżej 50 mln euro.

Wzrasta zainteresowanie innymi rynkami
Mimo, że Europa Zachodnia jest wciąż najbardziej atrakcyjna wzrasta zainteresowanie innymi rynkami. Analiza kredytów udzielonych na nieruchomości komercyjne w ubiegłym roku. pokazuje, że najważniejsze rynki Europy Zachodniej, tj. Wielka Brytania, Francja i Niemcy, są nadal najbardziej atrakcyjnym regionem. Na nie właśnie przypadło 70 proc. wszystkich kredytów zabezpieczonych nieruchomościami. Jednak coraz więcej kredytodawców bierze pod uwagę zaangażowanie się także na innych rynkach ze względu na pojawiające się okazje inwestycyjne. W ciągu roku liczba kredytodawców aktywnie działających w Hiszpanii, Portugalii i Włoszech wzrosła odpowiednio o 37 proc., 17 proc. i 11 proc. Popyt na dominujących rynkach Europy Środkowo-Wschodniej wzrósł o 17 proc., a w Skandynawii odsetek aktywnych kredytodawców utrzymał się na nawet stabilnym poziomie.

Wierzytelności i nieruchomości REO sprzedane w Europie
Zgodnie z danymi firmy Cushman & Wakefield w ubiegłym roku wartość zawartych transakcji sprzedaży wierzytelności związanych z nieruchomościami komercyjnymi oraz nieruchomości sprzedawanych przez instytucje finansowe po przejęciu własności (REO) wyniosła w Europie 33,7 mld euro, co oznacza wzrost o 46,5 proc. w porównaniu z 23,2 mld euro w 2012 r. To zaświadcza o dalszym oddłużaniu się europejskich instytucji i agencji zarządzających aktywami.

Ożywienie na rynkach CMBS i sekurytyzacji kredytów hipotecznych
Autorzy raportu przedstawiają ożywienie na rynku sekurytyzacji kredytów na nieruchomości komercyjne oraz instrumentów opartych na kredytach hipotecznych na zakup nieruchomości (CMBS). Wartość emisji w tamtym roku. przekroczyła 8 mld euro, co spowodowało ośmiokrotny wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. W związku z publikacją wytycznych CMBS 2.0 i coraz większym zainteresowaniem inwestorów takimi produktami wolumen emisji w Europie może wzrosnąć w 2014 r. (podobnie jak w przypadku Stanów Zjednoczonych). Eksperci firmy Cushman & Wakefield są zdania, że wartość emisji w tym roku może wynieść 12-15 mld euro.

Mike King, starszy analityk w dziale ds. finansowania korporacyjnego firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Wzrost liczby aktywnych kredytodawców przyczynił się do szybkiego spadku cen na wielu rynkach europejskich. Z uwagi na silną konkurencję przewidujemy, że kredytodawcy będą akceptować coraz większe ryzyko i angażować się na rynkach spoza głównego obszaru zainteresowań w celu wykorzystania licznych okazji inwestycyjnych”.

Michael Reilly
Cushman & Wakefield

Print Friendly, PDF & Email