Finansowanie nieruchomości na rynku pierwotnym cz.1

Z Bolesławem Meluchem, doradcą Zarządu Związku Banków Polskich rozmawia Jacek Kolibski, prezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości oraz prezes Biura Doradztwa Inwestycyjnego KRAKINWEST

Jacek Kolibski:  Poddając analizie artykuły ustawy dotyczące sektora bankowego należy stwierdzić, iż będzie miała ona duże konsekwencje dla finansowania rynku nieruchomości deweloperskich, a tym samym na ofertę lokali mieszkalnych dla nabywców. Na przykład analizując zapisy w Art.3.8 o zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym możemy mieć do czynienia z sytuacja, w której deweloper finansuje się (nie tylko pokrywa koszty budowy, ale i refinansuje kredyt) również z bieżących wpłat klientów. Czy w takim razie nie ma obaw, iż ten mechanizm będzie przez deweloperów wykorzystywany w rzeczywistości w znikomym zakresie. Oraz jakie jest racjonalne uzasadnienie dla utrzymywania rachunku, na którym de facto zamrożone są środki, potrzebne np. do finansowania budowy, spłaty odsetek z kredytu, ewentualnego zmniejszenia kwoty kredytu i ogólnie zwiększenia efektywności inwestycji.
Bolesław Meluch:
Zdaniem sektora bankowego finansowanie deweloperów powinno być oparte przede wszystkim o środki zewnętrzne dla dewelopera, ale oferowane przez instytucje finansowe, a nie przez nabywców mieszkań.
Proszę zwrócić uwagę, iż banki bezpośrednio finansujące deweloperów wymagają wkładu własnego na poziomie 25-30%. Reszta powinna pochodzić z kredytu lub innych instrumentów finansowych. Banki te obecnie wymagają stosowanie rachunku zastrzeżonego, to znaczy takiego rachunku, który pozwala na kontrolę wszystkich przepływów związanych z finansowaniem inwestycji, przez co stanowi gwarancję przejrzystości finansowej realizacji projektu i ogranicza jego ryzyko. Z drugiej strony wpłaty od nabywców mają potwierdzać, iż przedsięwzięcie deweloperskie jest marketigowalne, czyli jest popyt na mieszkania. Wpłaty nie muszą wynosić 100% wartości inwestycji, dokonywanych zgodnie z harmonogramem inwestycji. Wypłata na rzecz dewelopera (rozumiana także jako spłata zobowiązania dewelopera wobec banku kredytującego) środków zgromadzonych na takim rachunku zawsze następuje po przeniesieniu tytułu do własności na nabywcę. W ten sposób także nabywca jest chroniony.
Rachunek zamknięty stosowany jest wyłącznie w przypadkach, gdy przedsięwzięcie deweloperskie finansowane jest bezpośrednio przez instytucję finansową. A nie przez nabywców. Tak samo jak w przypadku dotychczasowych rachunków zastrzeżonych wpłata nabywcy ma służyć przede wszystkim jako zobowiązanie zapłaty pełnej ceny mieszkania w momencie jego oddania. A nie do refinansowania zobowiązań (w tym wobec wykonawców i banku kredytującego). Jednocześnie, inaczej niż w przypadku rachunku zastrzeżonego, zgodnie z art. 59 Prawa bankowego, środki te nie wchodzą do wspólnej masy upadłościowego dewelopera, umowa deweloperska musi być zawarta za datą pewną, a także bank kredytujący nie może zaspokoić swoich roszczeń z tych środków w przypadku ogłoszenia upadłości finansowanego przez ten bank dewelopera.
Racjonalność rachunku zamkniętego polega na tym ,iż ryzyko z punktu widzenia nabywcy jest minimalne – dotyczy ono tylko niezabezpieczonej części wpłaty w wysokości maksymalnie ustalonej wpłaty wartości nieruchomości. Największe ryzyko przyjmuje instytucja finansująca przedsięwzięcie. Ryzyko dewelopera związane jest ze zmianą warunków rynkowych, a tym samym wycofanie się potencjalnych nabywców z zobowiązania nabycia lokali. Naszym zdaniem czym wyższe byłyby wpłaty od nabywców (wartościowo i liczbowo), tym lepsze warunki instytucja finansowa mogłaby zaproponować deweloperowi.
Rachunek powierniczy powinien być prowadzony w formule „zamkniętej” i „otwartej”. Wynika to z zasady, iż regulacje nie powinny ograniczać lub nakazywać warunków i zasad finansowania przedsięwzięć deweloperskich. Jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego uznaje, iż dokonywanie wpłat na rzecz dewelopera odpowiada poziomowi akceptowalnego ryzyka, nie powinno się ograniczać takiej formy finansowania projektów mieszkaniowych – podstawowym warunkiem jest obowiązkowe wykorzystanie rachunku powierniczego. Z drugiej strony, gdyby przyjąć zasadę, iż projekty deweloperskie mogą być wyłącznie finansowane ze środków własnych lub przez instytucje finansowe (z wykorzystaniem różnych instrumentów: kredyt, leasing, project finance i innych) to w sumie miałoby także wpływ negatywny na podwyższenie kosztów takiej inwestycji.

 

JK: Art.4 zawiera określenie środków ochrony nabywcy. Jednocześnie deweloper ma zapewnić nabywcom co najmniej jeden ze wskazanych środków ochrony, to czy rozwiązanie w art. 4.1 (zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy) nie będzie wykorzystywane bo najprawdopodobniej będzie najmniej efektywne? Można także stwierdzić, iż instrumenty w art. 4.2 i 4.3 również będą unikane ze względu na koszty – zwiększenie kosztów wpłynie negatywnie na efektywność projektu inwestycyjnego. Zatem, czy nie ograniczymy tych instrumentów od jedynego rozwiązania, które ma racje bytu jakim jest rozwiązanie zawarte w art. 4.4, czyli otwartym rachunku powierniczym. Ten rachunek powierniczy nie jest obwarowany dodatkowymi opłatami i obciążeniami. Jaka jest Pana ocena?
BM: Każdy z wprowadzonych ustawą instrumentów ma swój koszt. Koszt, który w ostateczności będzie zawarty w cenie mieszkania. Ale, naszym zdaniem, to właśnie rozwiązania 4.2. i 4.3.  będą najbardziej kosztowne. Proszę zwrócić uwagę, iż gwarancja bankowa (na temat gwarancji ubezpieczeniowej powinien wypowiadać się sektor ubezpieczeniowy) udzielana jest na takich samych warunkach jak kredyt. Tak więc musi być oszacowana zdolność kredytowa dewelopera, muszą być dookreślone warunki wypłaty sum gwarancyjnych, a także ustanowione rachunki, przez które będą przepływać środki (także od nabywców), celem kontroli przejrzystości finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie mówiąc już o tym, iż gwarancja jest wypłacania bezwarunkowo na ustawowo ustalone roszczenie nabywcy, a tym samym istotnym jest oszacowanie ryzyka dewelopera przez bank. Tym samym deweloper spełniający warunki wymagane dla gwarancji, spełnia jednocześnie warunki wymagane przy uzyskaniu kredytu. Decyzja dotycząca wyboru pomiędzy instrumentem określonym w art. 4.1 lub 4.2 należy do dewelopera.
Oczywiście koszt gwarancji może i powinien być niższy niż koszt kredytu z uwagi na brak zaangażowania środków banku.  Art. 15 reguluje, częściowo, zasady postawienia roszczenia nabywcy i wypłaty gwarancji. I raczej nie neguje zastosowania innych instrumentów ochrony nabywcy.

 

JK: W art.5.4  prawo wypowiedzenia umowy zostało ustawowo zagwarantowane jedynie bankowi – z ważnych powodów. Czy nie stanowi to naruszenia konstytucyjnej zasady równości oraz zasady swobody umów?
BM: Ustawodawcy, z uwagi na konstrukcje naszego prawa, nie wprowadzili instytucji powiernika jako osoby zaufania publicznego – trustee w prawie anglosaskim. Oznacza to, iż praktycznie nabywca nie jest stroną umowy o prowadzenie rachunku powierniczego, a więc gdyby zgodnie z kodeksem cywilnym każda ze stron mogła zmienić warunki umowy (a wypowiedzenie jest zmianą), po uzyskaniu zgody drugiej strony, powiernik w rozumieniu prawa polskiego – deweloper – mógłby zaraz po wpłynięciu środków od nabywców zamknąć ten rachunek, a bank nie miałby prawa wypowiadać się w tej sprawie.
W ten sposób, gdyby ryzyko banku, a tym samym nabywców wpłacających swoje środki zwiększyło się, bank może wymówić umowę. Pozostaje do rozstrzygnięcia, czy przyczyny wymówienia umowy w jednym banku nie będą miały wpływu na stanowisko kolejnego banku, do którego powinien zwrócić się deweloper, aby zachować ustawowe wymogi.

 

Property Journal nr 12-01/2012

Print Friendly, PDF & Email