Analiza porównawcza rat i oprocentowania kredytów różnych banków.

Otrzymałeś od swojego doradcy kredytowego zestawienie ofert dwóch banków i na pierwszy rzut oka coś się nie zgadza. Rozbieżność dotyczy dwóch wartości, na które zwracamy uwagę w pierwszej kolejności. W banku proponującym niższe oprocentowanie będziesz płacił wyższą ratę. W takim przypadku należy przestudiować wszystkie warunki kredytu lub dopytać doradcę z czego to wynika?

Poniżej prezentujemy przypadki, w których może dojść do takiej sytuacji.

Krótszy okres kredytowania

Tabela pokazuje, że przy kredycie na 300 000 PLN o oprocentowaniu 6,5% rata wynosi 2 613,32 PLN czyli więcej niż przy kredycie z oprocentowaniem w wysokości 7%. Wynika to z krótszego okresu kredytowania. Kredyt B jest oferowany na 20 lat i dlatego mimo wyższego oprocentowania rata jest niższa. Kredyt A rozłożony jest bowiem na 15 lat. Krótszy okres kredytowania, jaki może zaproponować bank wynika głównie z maksymalnego dopuszczalnego wieku kredytobiorców. Oczywiście w naszym przypadku odsetki kredytu A będą dużo niższe nawet przy wyższej racie ponieważ spłacamy go krócej i w dodatku po niższym oprocentowaniu.

 

Kredyt A

Kredyt B

Kwota kredytu

300 000 PLN

300 000 PLN

Okres kredytowania

15 lat

20 lat

Oprocentowanie

6,5%

7%

Rata równa

2 613,32 PLN

2 325,90 PLN

Kwota odsetek

170 397,98 PLN

258 215,23 PLN

Tabela 1. Wpływ okresu kredytowania na wysokość raty


Koszty doliczone do kredytu

Analizując oferty banków patrzymy głównie na kwotę kredytu jaką otrzymamy do dyspozycji. Jest to kwota kredytu netto. Niektóre banki dają jednak możliwość, a czasami jest to nawet konieczne, doliczenia kosztów w postaci prowizji lub ubezpieczenia do kwoty głównej kredytu. Kredyt z kosztami to kredyt brutto. W naszym przykładzie klient potrzebuje 300 000 PLN. Kredyt A ma niższe oprocentowanie (6,5% wobec 6,7%). Jego rata jest jednak wyższa o ponad 31 PLN od kredytu B.  Dzieje się tak dlatego, że odsetki naliczane są od kwoty brutto czyli od 309 000 PLN i do zwrotu mamy o 9 000 PLN więcej kapitału. Choć w obu przypadkach do dyspozycji kredytobiorcy bank daje 300 000 PLN to w rzeczywistości zaciąga się kredyt o 9 000 PLN wyższy w wariancie A. Przy niewielkiej różnicy oprocentowania powoduje to wyższą ratę.


Kredyt A

Kredyt B

Kwota kredytu netto

300 000 PLN

300 000 PLN

Prowizja doliczona do kredytu

9 000 PLN

0 PLN

Kwota kredytu brutto

309 000 PLN

300 000 PLN

Okres kredytowania

20 lat

20 lat

Oprocentowanie

6,5%

6,7%

Rata równa

2 303,82 PLN

2 272,18 PLN

Kwota odsetek

242 917,04 PLN

245 323,86  PLN

Całkowity koszt

552 917,04 PLN

545 323,86 PLN

 Tabela 2. Wpływ dodatkowych kosztów na wysokość raty.


Wysokość spreadu.

Spread to różnica pomiędzy kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty. Kredyt denominowany w walucie obcej jest wypłacany przez bank po kursie kupna (niższym), kredytobiorca spłaca go zaś po kursie sprzedaży (wyższym). Wpływa to na wysokość kredytu przeliczonego na PLN i na wysokość raty przeliczonej na PLN.

Jak widać poniżej przy takiej samej kwocie kredytu oprocentowanie niższe o 0,3% punktu daje przewagę kredytowi A. Uwzględniając jednak wysokość spreadu, który w naszym przykładzie jest wyższy w tym wariancie (8%), rata zwiększa się do 1 879 pln. Przy kredycie B mimo wyższego oprocentowania ale niższego spreadu będziemy mieli niższą ratę. Trzeba zaznaczyć, że różnica dla spreadu jaką założyliśmy w naszym przykładzie nie jest czymś nadzwyczajnym i obecnie pomiędzy poszczególnymi bankami może wynosić ponad 4%.

 

Kredyt A

Kredyt B

Kwota kredytu netto

300 000 PLN

300 000 PLN

Okres kredytowania

20 lat

20 lat

Oprocentowanie

3,5%

3,8%

Spread

8%

5%

Rata równa bez spreadu

1 739,88 PLN

1786,48 PLN

Rata równa ze spreadem

1 879,07 PLN

1875,80 PLN

 Tabela 3. Wpływ spread’u na wysokość raty.

 

Warto zatem przeanalizować wszystkie parametry oferty kredytowej. Niższe oprocentowanie nie zawsze oznacza niższą ratę, ale wyższa rata tak jak w przykładzie nr 1 nie powoduje zwiększenia całkowitego kosztu odsetkowego (krótszy okres wykorzystania kredytu). Jeżeli pojawiają się jakieś wątpliwości to najlepiej poprosić doradcę kredytowego o szczegółowe wyjaśnienia i wyliczenia.

Print Friendly, PDF & Email