sprzedaż nieruchomości z hipoteką

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Sytuacje życiowe bywają różne i niekiedy decydujemy się na sprzedaż nieruchomości, w której jeszcze nie zdążyliśmy się na dobre zadomowić. Czy jednak możemy sprzedać dom albo mieszkanie, które obciążone jest kredytem hipotecznym?

Decydując się na zaciągniecie kredytu mieszkaniowego planujemy najczęściej, że po spłaceniu zadłużenia nieruchomość w dalszym ciągu będzie należała do nas. Sytuacje życiowe bywają jednak różne i czasami może dojść do sytuacji, kiedy będziemy chcieli (albo będziemy po prostu zmuszeni) sprzedać mieszkanie albo dom zaciągnięte na kredyt.

Powody takiej decyzji mogą być różne. Czasami kredyt przerasta po prostu nasze możliwości finansowe (na przykład w momencie kiedy nieoczekiwanie pogorszy się nasza sytuacja finansowa). Niejednokrotnie zdarza się jednak, że nieruchomość przestaje spełniać nasze oczekiwania, na przykład nieoczekiwanie powiększyła się nam rodzina i przestrzeń do życia nie jest już wystarczająca, lub dostaliśmy awans w pracy, który wymaga od nas zmiany miejsca zamieszkania.
Niezależnie od powodu, czy istnieje możliwość odsprzedania nieruchomości obciążonej hipoteką? Oczywiście, jest taka możliwość. Niemniej jednak nie w każdym przypadku. Każdy kredytobiorca, który chce sprzedać mieszkanie albo dom na które zaciągnął kredyt hipoteczny, będzie musiał w pierwszej kolejności uzyskać zgodę banku, który tego kredytu udzielił. Pamiętajmy, że przecież bank zostaje wpisany do księgi wieczystej, zatem nie możemy bez jego wiedzy sprzedać nieruchomości, która ma zabezpieczać nasz kredyt.

Najlepszym rozwiązaniem w przypadku zadłużonej nieruchomości jest sprzedanie jej za gotówkę. W takim wypadku nie będziemy musieli uzyskiwać zgody banku na odsprzedanie mieszkania czy domu komu innemu wraz z zadłużeniem. Pieniądze pozyskane ze sprzedaży mieszkania posłużą nam do całkowitego spłacenia kredytu hipotecznego. Często jednak ciężko znaleźć nabywcę, który byłby chętny do przekazania nam pełnej sumy jeszcze zanim dostanie klucze do mieszkania.
Ponadto pamiętajmy, że niekorzystne mogłoby się okazać powyższe rozwiązanie. Jeśli bowiem podejmiemy decyzję o spłacie pozostałej części kredytu bez uprzedniego poinformowania banku, możemy narazić się na dodatkowe koszty. W pierwszej kolejności powinniśmy zatem zwrócić się do pożyczkodawcy z oficjalną prośbą o wyrażenie zgody na nadpłacenie kredytu bez ponoszenia kary umownej. Dopiero po uzyskaniu od banku pozytywnej odpowiedzi, możemy wybrać ten rodzaj sprzedaży nieruchomości.

Dlaczego właśnie w taki sposób powinny przebiegać formalności? Odpowiedź jest prosta – ponieważ niektóre banki zastrzegają sobie możliwość wcześniejszego spłacania kredytów. Z pewnością szczegółowe informacje znajdują się w umowie kredytowej, jaką kredytobiorca zawarł z bankiem. Może się bowiem okazać, że bank zastrzega brak możliwości wcześniejszej spłaty kredytu a za zerwanie tego warunku umowy obciąży kredytobiorcę karą finansową.
Rzecz jasna powyższe rozwiązanie dotyczy przypadku, kiedy znajdziemy na naszą nieruchomość nabywcę gotowego zapłacić za nią gotówką. Co jednak, jeśli on również będzie chciał zaciągnąć kredyt na zakup naszego domu albo mieszkania?

Aby osoba taka mogła zaciągnąć w banku kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, na którym już ciąży hipoteka, będzie musiała przejść przez żmudne procedury. Oba banki (obecnego właściciela nieruchomości oraz nowego kupującego) będą musiały wspólnie dojść do porozumienia odnośnie kwestii finansowych. Kiedy tak się stanie, obecny właściciel nieruchomości będzie musiał uzyskać od swojego banku zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia swojej nieruchomości oraz zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej pod przyrzeczeniem spłaty całości zadłużenia, czyli tzw. promesę. Wówczas, gdy kredyt hipoteczny zostanie już w całości spłacony, nowy właściciel (a tym samym nowy bank) będzie mógł zostać wpisany do księgi wieczystej.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email