Zmniejsza się możliwość kupna na kredyt mieszkania dla polskiej rodziny

Ciągle jeszcze panują bardzo dobre warunki dla klientów rynku mieszkaniowego. Z przeciętnej pensji można kupić już nieomal metr kwadratowy nieruchomości. Co prawda spadła dostępność mieszkań finansowanych dla rodzin (wskaźnik IDM (M3)), ale jest on blisko rekordowego poziomu. Mimo to widoki na przyszłość nie rysują się w jasnych barwach. Wszystko dlatego, że będzie trudniej o kredyt.

Banki utrzymują restrykcyjną politykę kredytową, do tego ku końcowi zbliża się program MDM, natomiast rośnie wymagany wkład własny kredytów. W przyszłym roku wyniesie 20 proc. wartości nieruchomości. Rośnie też rzeczywiste oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i to m.in. ono było odpowiedzialne za nieznacznie zmniejszenie dostępności mieszkań finansowanych kredytem dla modelowej – 3 – osobowej rodziny.

Obrazuje to Indeks Dostępności Mieszkań M3. Wskaźnik ten jest publikowany w ramach kwartalnych raportów Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich. Z ostatniego – za II kw. 2016 (opublikowany w sierpniu) wynika, że nieznacznie gorzej jest teraz modelowej rodzinie (dwoje dorosłych plus starsze dziecko), kupić z kredytu 50 – metrowe mieszkanie. Wartość indeksu powyżej 100 punktów oznacza, że rodzinę stać na kupno takiej nieruchomości, opłacenie rat i utrzymanie się. Miara ta uwzględnia szereg czynników: ceny nieruchomości, stopy procentowe, średnie dochody rodziny czy też poziom kosztów utrzymania.

W I kw. 2016 indeks IDM (M3) osiągnął rekordową wartość od początku stosowania, czyli od roku 2005. Kolejny kwartał przyniósł jednak pogorszenie dostępności mieszkaniowej. Zmniejszyła się ona o ponad 7 pkt. Co się na to złożyło? Co prawda nieznacznie spadły ceny nieruchomości (o 0,91 proc. w stosunku do wcześniejszego kwartału), ale jednocześnie wzrosły rzeczywiste stopy procentowe kredytów udzielonych w II kw. 2016. Wg NBP wzrost ten wyniósł 8 punktów bazowych, a realne oprocentowanie kredytów wynosiło 4,66 proc. Do pogorszenia dostępności przyczynił się też spadek średnich dochodów rodziny – o 3,88% kwartał do kwartału.

Wszystko to poskutkowało pogorszeniem możliwości finansowania zakupu mieszkania na kredyt dla trzyosobowej rodziny, choć wynik nadal jest blisko rekordowego, a dostępność mieszkań wyrażona indeksem IDM (M3) rośnie od 2007 roku, a więc – mniej więcej od szczytu górki cenowej, gdy mieszkania były najdroższe.

wykres-1

Wykres 1. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3

Warto więc korzystać ze stabilnych cen mieszkań i ciągle jeszcze niskich stóp procentowych, zwłaszcza, że w przyszłym roku wkład własny wyniesie już minimum 20 proc.

Wg ostatniego raportu NBP za średnie zarobki można kupić 0,84 mkw. mieszkania. Tyle wynosi średnia z 7 miast: Warszawy, Wrocławia, Łodzi, Krakowa, Poznania, Gdańska i Gdyni. W niektórych miastach przeciętne wynagrodzenie pozwala na kupno całego metra kwadratowego. Tak jest w Łodzi, gdzie ceny na rynku pierwotnym w I kw. 2016 (ostatni raport NBP) wynosiły 4700 zł/ mkw., a na wtórnym tylko 3300 zł/ mkw.

Na drugim miejscu pod względem możliwości zakupowych plasuje się obecnie Gdynia a na trzecim Gdańsk, gdzie można kupić odpowiednio 0,95 i 0,9 mkw. W Poznaniu z jednej pensji można sobie pozwolić na około 0,8 metra kwadratowego, we Wrocławiu ok. 0,78, w Warszawie i Krakowie – nieco ponad 0,7 mkw.

wykres-2

Wykres 2. Szacunkowa dostępność mieszkań za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw – wykres NBP (IV kw. 2015).

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email