Zdolność kredytowa Polaków w górę. Marże nadal niskie

Rynkiem kredytów hipotecznych w Polsce rządzi dziś w dużej mierze psychologia – w szczególności lęk przed zadłużaniem się. Takie wnioski można wysunąć analizując dane dotyczące akcji kredytowej.
Podsumowanie aktualnej sytuacji znajdziemy w raporcie Amron – Sarfin za III kw. 2015. Choć powtarzane to było już wielokrotnie, nie dość powtarzać, że w tak dobrym okresie z punktu widzenia klientów, wyniki znów rozczarowują.
Po krótkotrwałej poprawie w drugim kwartale, trzeci kwartał ostudził nadzieje bankowców na wyraźniejsze odbicie. Wyniki – jeśli chodzi o wartość nowo udzielonych kredytów – były niższe od tych sprzed 3 miesięcy o 3,52% oraz o 5,50%, gdy porównamy liczbę kredytów zaciągniętych. W okresie od lipca do końca września banki udzieliły 43 945 kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 9,704 mld zł.
Wszystko to w okresie, kiedy mamy najniższe w historii stopy procentowe i są widoki na kolejne cięcia. Takie sygnały daje nowa władza, a wkrótce kończy się obecna kadencja Rady Polityki Pieniężnej.
Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 1,75%, co oznacza minimalny – bo zaledwie o 0,01 p.p. – spadek w stosunku do poprzedniego kwartału. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie – stopa referencyjna NBP wynosi 1,50%, a WIBOR 3M wzrósł nieznacznie – w III kwartale 2015 roku do poziomu 1,72% wobec 1,68% w II kwartale. Pociągnęło to za sobą minimalny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, które przeciętnie w III kwartale 20115 roku wyniosło 3,48% , zatem więcej o 0,02 p.p. w porównaniu II kwartału 2015 roku.
Bardzo pozytywne wnioski płyną też z wyników Indeksu Dostępności Mieszkaniowej. Pokazuje on kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny, składającej się z dwóch pracujących osób i starszego dziecka.
W tym roku – w pierwszym kwartale – indeks był już na najwyższym od 6 lat (a więc od początku badań) poziomie – wynoszącym 200 punktów. Później, w drugim kwartale nieco stracił, by w trzecim znów wzrosnąć. Miara IDM potwierdza, że obecnie klienci banków mają świetny czas dla podejmowania decyzji o kupnie. Na wzrost indeksu w trzecim kwartale wpływ miały nieznaczny wzrost wynagrodzeń (o 1 proc.) oraz spadek kosztów utrzymania (o stopę inflacji 0,27 proc.) przy niewielkich tylko wzrostach cen mieszkań i oprocentowania kredytów.
Do pozytywnych – z punktu widzenia kredytobiorców – informacji należy zaliczyć również fakt, że ceny mieszkań pozostają stabilne. Mimo obwieszczanego szeroko przez deweloperów rosnącego popytu, lokale nie drożeją.
W III kwartale jedynie w dwóch spośród ośmiu ośrodków miejskich zarejestrowano nieznaczny spadek średniej ceny transakcyjnej mkw. w odniesieniu do poprzedniego kwartału – w aglomeracji katowickiej o 24 zł/mkw. oraz w Łodzi o 12 zł/mkw. W pozostałych miastach doszło do niewielkich wzrostów – największy zanotowano w Warszawie, gdzie średnia jednostkowa cena mieszkania wyniosła 7463 zł , czyli o 109 zł więcej niż w II kwartale 2015 roku. Można więc mówić wyłącznie o niewielkich wahaniach.
A jednak – wszystkie te czynniki, jak podkreślają Analitycy WGN – nie skutkują większym zainteresowaniem kredytami. Czy w związku z niedawnym kryzysem finansowym, niepewną sytuacją na świecie, „lekcją” z czasów boomu na polskim rynku mieszkań, Polacy obawiają się zadłużać? Wydaje się, że zjawiska z zakresu psychologii społecznej mają tu znaczenie.
Większą ostrożność widać też w trendach kredytowych. Z raportu wynika, że klienci banków coraz częściej kredytują się na krótsze okresy. Co prawda nadal ponad 62 proc. umów w III kw. dotyczyło okresu od 25 do 35 lat, a więc najdłuższego z możliwych, ale udział takich kredytów zmniejsza się już drugi kwartał z rzędu na rzecz kredytów mieszkaniowych udzielonych na czas do 15 lat oraz od 15 do 25lat (wzrost udziału odpowiednio o 0,27 i 0,46 p.p.).
Wzrosła liczba kredytobiorców, którzy zadłużali się przy bardzo wysokim wkładzie własnym – do 70 proc. wartości nieruchomości (LtV 30 proc.). Ponad 8 proc. (wzrost o 4,66 p.p.) kredytów została udzielona właśnie z taką wysokością wkładu. Należy jednak zaznaczyć, że nadal najpopularniejsze są kredyty o wskaźniku LtV powyżej 80 proc., a więc z maksymalnie 20 procentowym wkładem. Takich było blisko połowa (49,60 proc.) zaciągniętych w III kw. 2015 roku. Z kolei kredytów o wkładzie na poziomie od 20 do 50 proc. wartości nieruchomości było 35,31 proc.
W III kw. 2015 nieznacznie wzrosła średnia wartość kredytu – do 212 tys. zł w porównaniu do 210 tys. kwartał wcześniej. Banki udzieliły mniej kredytów mieszkaniowych w wysokości od 100 do 200 tys. zł, ich udział w wolumenie nowych kredytów hipotecznych spadł w porównaniu do II kwartału 2015 roku o 2,07 proc. i wyniósł 34, 28 proc.
Udział kredytów w wysokości 200 – 300 tys. zł oraz powyżej 1 mln zł nie uległ zmianie i wyniósł odpowiednio 23,03 proc. i 0,55 proc. Natomiast w pozostałych kategoriach wartości kredytów zanotowano niewielkie wzrosty, największy (o 1,08 pkt. proc.) w przypadku kredytów z przedziału od 300 do 400 tys. zł, których udział w ogólnej strukturze wyniósł 12,89 proc.
Największym rynkiem kredytowym w kraju pozostaje oczywiście Warszawa. Ponad 35 proc. kredytów hipotecznych udzielonych w III kw. 2015 przypadało właśnie na stolicę. Wśród dominujących rynków na drugim miejscu uplasowała się aglomeracja katowicka (7,2 proc.) a na trzecim Wrocław (6 proc.).

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email