Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na poczet opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego coraz częściej korzystając z regulacji ustawowych, aktualizują opłaty roczne za użytkowanie wieczyste, zwiększając tym samym wpływy do swoich budżetów.

Przepisy regulujące użytkowanie wieczyste znajdują się zarówno w Kodeksie cywilnym jak i ustawie o gospodarce nieruchomościami. Dopiero regulacja obu tych ustaw w pełni oddaje charakter prawa użytkowania wieczystego.

Opłaty roczne za grunt oddany w użytkowanie wieczyste są obligatoryjne i obowiązek ich uiszczania, ciąży na wieczystym użytkowniku. Obowiązany jest on wnosić opłaty w terminie do dnia 31 marca każdego roku trwania użytkowania wieczystego. Z kolei jeżeli użytkowanie wieczyste wygasło, opłatę z tego tytułu powinno się zmniejszyć proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. Opłatę roczną wnosi się na rzecz Skarbu Państwa albo właściwej jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, który z tych podmiotów jest właścicielem nieruchomości.

Dla użytkownika wieczystego sprawą najważniejszą jest wysokość wnoszonych opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Wysokość opłat uzależniona jest przede wszystkim od wartości nieruchomości ale także od celu na jaki została ona oddana w umowie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje także możliwość udzielenia bonifikat od opłat rocznych w szczególnych sytuacjach.

Opłatę roczną za użytkowanie wieczyste określa się na podstawie stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, stanowiącej jej wartość określoną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Z kolei wysokość stawki procentowej uzależniona jest od celu na jaki nieruchomość została oddana i wynosi: a) 0,3% ceny, jeżeli nieruchomość została oddana na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej oraz jeżeli nieruchomość została oddana pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonach, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych, a także jeżeli nieruchomości gruntowe zostały oddane na działalność charytatywną oraz niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową; b) 1% za nieruchomości gruntowe oddane na działalność rolną lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych wskazanych w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz działalność sportową; c) 3% za pozostałe nieruchomości gruntowe – np. za nieruchomości gruntowe oddane pod działalność gospodarczą czy na cele mieszkaniowe. Cel na który nieruchomość została oddana określa się w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Jednakże, jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, wówczas stawkę procentową przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Natomiast, jeżeli po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, wówczas stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, użytkownik wieczysty, jeżeli korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, musi się jednak liczyć z tym, że umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu.

Ostatnim elementem mogącym wpłynąć na wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest możliwość udzielenia bonifikaty od opłaty rocznej przez wojewodę w drodze zarządzenia albo radę lub sejmik w drodze uchwały w zależności od tego, jaki podmiot będzie właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. W zależności od sytuacji obowiązek udzielenia bonifikaty powstaje ex lege bądź w wyniku złożonego wniosku. Obowiązek udzielenia bonifikaty w wysokości 50% z mocy prawa istnieje wówczas, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestrów zabytków. Właściwy organ (wojewoda albo rada lub sejmik) ma prawo a nawet obowiązek wypowiedzenia udzielonej bonifikaty, jeżeli osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przed upływem 10 lat, licząc od dnia uzyskania tego prawa, dokonała jego zbycia lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty.

Bonifikata jest także udzielana na wniosek, w sytuacji gdy osoba fizyczna, której dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w „Monitorze Polskim”. Bonifikata, podobnie jak w poprzednim przypadku, wynosi 50% od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych ale tylko wówczas, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

Wpływy do budżetu Skarbu Państwa bądź jednostek samorządów terytorialnych z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste stanowią znaczną jego część. Stąd właściciele gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste coraz chętniej zlecają wykonanie operatów szacunkowych określających ich wartość celem aktualizacji (podniesienia) opłat rocznych.

Proces wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej i zaproponowanie nowej szczegółowo reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. W tym miejscu warto wspomnieć, że aktualizacja opłaty rocznej nie może występować częściej niż 3 lata, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie. Właściwy organ chcąc zaktualizować opłatę roczną za użytkowanie wieczyste może ją wypowiedzieć na piśmie w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając jednocześnie ofertę nowej opłaty. Użytkownik wieczysty z kolei, nie godząc się na wysokość zaproponowanej opłaty, może w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia SKO obie strony mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dostarczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Prawidłowo wniesiony sprzeciw oznacza, że orzeczenie SKO traci moc.

Aktualizacja może wystąpić z urzędu, ale także na wniosek użytkownika wieczystego. Przy obserwowanym trendzie zmniejszenia wartości nieruchomości zwłaszcza nieruchomości gruntowych, każdy użytkownik wieczysty powinien zastanowić się nad takim wnioskiem, pod warunkiem, że aktualna wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste została określona na podstawie cen np. z 2008r. tj. istnieje przekonanie o zmniejszeniu wartości nieruchomości.

Przy aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość zaliczenia wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Użytkownik wieczysty może także zaliczyć nakłady poniesione na nieruchomość również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.

Wniosek o zaliczenie nakładów powinien być złożony przez użytkownika wieczystego. W przypadku gdy użytkownik wieczysty zgłosi wniosek o zaliczenie nakładów na nieruchomość, właściciel nieruchomości nie może się uchylić od zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną wartości udokumentowanych nakładów użytkownika wnoszącego o takie zaliczenie (z sentencji wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 lipca 2011r., sygn. VI ACa 88/2011 źródło: Dziennik Gazeta Prawna 2011/230 str. C8).

Z brzmienia przepisu art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wykazania poniesionych nakładów. Użytkownik wieczysty może domagać się ustalenia wartości poniesionych nakładów i jej zaliczenie na poczet różnicy w opłacie rocznej od dnia wypowiedzenia wysokości poniesionej opłaty aż do prawomocnego orzeczenia sądu, bowiem, jak już zostało nadmienione, sprzeciw od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego jest równoznaczne z przekazaniem sprawy do sądu powszechnego. Jednakże dla skuteczności takiego wniosku jest koniecznym, aby użytkownik wieczysty zawarł go najpóźniej we wniosku do SKO o stwierdzenie że zaktualizowana wysokość opłaty rocznej jest niezasadna bądź zasadna w innej wysokości.

Nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego po oddaniu mu gruntu w użytkowanie wieczyste, a przed pierwszą aktualizacją opłaty za użytkowanie wieczyste, nie mogą być zaliczane na poczet różnicy między opłatą w dotychczasowej wysokości a opłatą zaktualizowaną przy pierwszej aktualizacji, natomiast mogą być zaliczone przy którejkolwiek kolejnej aktualizacji.

Nie wszystkie poniesione nakłady na nieruchomość będą mogły być zaliczone na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną. Zaliczeniu podlegają jedynie nakłady na urządzenia infrastruktury technicznej po dniu ostatniej aktualizacji opłaty (bądź wcześniej jeżeli zaliczenia nie dokonano w poprzedniej aktualizacji). Przez urządzenia infrastruktury technicznej należy rozumieć budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (tzw. uzbrojenie terenu według ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

U podłoża instytucji zaliczenia nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej na poczet opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste leży obowiązek partycypowania przez właścicieli nieruchomości lub użytkowników wieczystych w kosztach budowy urządzeń infrastruktury, jeżeli środki na ich wybudowanie pochodziły z budżetu Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Przedmiotowa partycypacja odbywa się poprzez wnoszenie na rzecz gmin opłat adiacenckich określanych w drodze decyzji przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Stąd też jeżeli użytkownik wieczysty „wyręczył gminę” w budowie drogi lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych, wówczas nabywa on prawo do zaliczenia na poczet rocznych opłat za użytkowanie wieczyste nakładów poniesionych przy budowie poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Poza procedurą aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste niedopuszczalne jest odrębne, jednostronne oświadczenie użytkownika wieczystego o potrąceniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną. Sąd Najwyższy – Izba Cywilna wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2010r. sygn. V CSK 356/2009, uznał bowiem, iż w tym wypadku nie może być mowy o wierzytelności wzajemnej a przez to o potrąceniu wierzytelności wzajemnej, o którym mowa w art. 498 Kodeksu cywilnego. Sąd uznał, że za takim stanowiskiem przemawia posłużenie się przez ustawodawcę w art. 77 ust. 4 u.g.n. sformułowaniem „przy aktualizacji”, wskazując tym samym, że pojęcie aktualizacja jest pojęciem obejmującym okres od wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste do ustalenia jej wysokości. W związku z tym, wniosek użytkownika wieczystego podlega weryfikacji przez rzeczoznawcę majątkowego tylko w toku aktualizacji opłat.

źródło: Property Journal 2-3/2012

Print Friendly, PDF & Email