Wycena mieszkania może zmniejszyć, lub zwiększyć twój wkład własny

Zanim zaczniesz się starać o kredyt, postaraj się o właściwą wycenę nieruchomości, którą chcesz kupić. Lepiej zamówić na własną rękę operat szacunkowy (przynajmniej częściowy) by po pierwsze – próbować zbić cenę, po drugie – uniknąć przykrych niespodzianek przy kredycie.

Wycena mieszkania to niebagatelna sprawa, która przesądzi o tym, ile pieniędzy z banku otrzymamy. Dokonuje jej bądź pracownik banku, bądź rzeczoznawca majątkowy. Najczęściej stosuje się metodę porównawczą, czyli sprawdzania cen mieszkań z okolicy. Oczywiście nie wystarczy przejrzeć oferty sprzedaży – nie dają one pojęcia o rzeczywistej rynkowej wartości nieruchomości, bowiem mamy tam właśnie do czynienia z cenami ofertowymi, które różnią się od transakcyjnych.

Profesjonalny operat szacunkowy opiera się więc na zgromadzeniu cen rzeczywistych transakcji sprzedaży mieszkań i porównaniu tych nieruchomości do tego, którego wartość się wycenia. Oprócz inspekcji w mieszkaniu, rzeczoznawcy badają liczbę transakcji zawartych w danej lokalizacji i jak najbardziej zawężają porównywalny obszar, najlepiej do jednego obrębu geodezyjnego. Dane odnośnie cen pobierają m.in. z katastru. Korzystają też z baz danych tworzonych dla poszczególnych lokalizacji.

Stosowana metoda porównawcza do rzeczywistych wartości mieszkań sprzedanych, jest wyraźnie określona w rozporządzeniu Rady Ministrów. Obliczeń dokonuje się bądź to za pomocą tzw. korygowania średniej cenowej (wtedy potrzeba kilkunastu mieszkań), bądź porównywania parami – z reguły stosuje się ją, gdy mieszkań nadających się do porównania jest mniej.

Porównywanie parami polega na odnoszeniu naszej nieruchomości do każdej innej, która została sprzedana. Rzeczoznawca wyszukuje podobieństwa i różnice, i na tej podstawie koryguje cenę nieruchomości.

Zdarza się tak, że rzeczoznawcy są zmuszeni porównywać mieszkania z różnych obrębów miasta. Np. gdy nieruchomość jest specyficzna pod jakimś względem – bardzo duża, dwukondygnacyjna itp. a nie ma w okolicy innego, podobnego mieszkania, wtedy porównuje się podobne mieszkania z różnych lokalizacji.

Przy korygowaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca musi określić jakie cechy, w jakim stopniu są istotne. Może być np. tak, że liczy się bardziej dobra lokalizacja, a mniej standard wykończenia itp. Tworzy się więc tzw. wagi cech, czyli procentowy ich udział w cenie ogólnej mieszkania. W przypadku nieruchomości o centralnym położeniu może być więc np. tak, że lokalizacja stanowi 35 proc. wartości, a jakość wykończenia np. 25 proc. Mając ustalone wagi cech dokonuje się też ich gradacji: czyli ustala np. jakość wykończenia na bardzo dobrą, dobrą, przeciętną, niską i koryguje cenę w górę, bądź w dół. Informacje o tym, które cechy mają największe znaczenie dla klientów, rzeczoznawcy uzyskują np. od pośredników nieruchomości.

Dlaczego warto wiedzieć, choćby w zarysie, jak przebiega wycena mieszkania? Choćby dlatego, by uniknąć nieprzyjemnych rozczarowań. Zdarza się, że klient akceptuje cenę ofertową i tak definiuje wartość nieruchomości, a np. okazuje się, że w operacie będzie niższa. Częstym polem nieporozumień jest tutaj cecha zwana jakością wykończenia/standardem. Rzeczoznawca np. nie patrzy w żaden sposób na to, że mieszkanie jest w pełni umeblowane, wyposażone itp., ani na wartość wyposażenia. Bywa tak, że nawet świeżo zakończony remont generalny nie musi podnosić w istotny sposób wartości. Mówiąc skrótowo – rzeczoznawcy nie sprawdzają czy farba jest świeża, a kolor intensywny, bądź tapeta wysokiej jakości, tylko patrzą na to, czy na ścianach są tynki.

Klienci powinni zdawać sobie sprawę, że wartość ustalona w operacie, określa nasz rzeczywisty poziom wkładu własnego, przy kredycie. Przykładowo: klient chce kupić mieszkanie za 300 tysięcy złotych, 60 tysięcy wykłada z własnej kieszeni, a więc stara się o 240 tysięcy, a jego wkład własny wynosi 20 proc. Okazuje się jednak, że w operacie określono wartość mieszkania na 270 tysięcy złotych. Taka sytuacja sprawia, że w oczach banku wyłożył on nie 20 proc. wkładu własnego, a tylko nieco ponad 10. Bowiem do 240 tysięcy kredytu, „dołożył” 30 tysięcy z własnej kieszeni, do rzeczywistej wartości nieruchomości. To, że dołożył kolejne 30 tysięcy do ceny sprzedaży, już banku nie interesuje. Jak wiemy niski wkład oznacza dodatkowe koszty, np. konieczność ubezpieczenia.

Może być też oczywiście inna sytuacja. W operacie określono wartość mieszkania wyższą niż jego cena. Wtedy traktowane jest to tak, jakby wkład własny był wyższy.

By nie mieć wątpliwości i nie zostać zaskoczonym, warto więc – zanim zaczniemy się starać o kredyt, zrobić własną wycenę nieruchomości. Koszt przeprowadzenia operatu to około 500 – 600 zł. Można też uzyskać operat częściowy, z np. zestawieniem kilkunastu transakcji dotyczących podobnych mieszkań z okolicy. Cena wtedy będzie niższa.

 Marcin Moneta / Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email