Sprzedam mieszkanie z kredytem na dokładkę

Uwolnienie się od kredytu hipotecznego poprzez sprzedaż mieszkania i wcześniejszą spłatę to dziś scenariusz dla wielu praktycznie niemożliwy do realizacji. Ceny mieszkań spadły bardzo

mocno, do tego wzrosła wartość kredytów we franku szwajcarskim. Co w takiej sytuacji robić?

Przede wszystkim musimy uzyskać z banku informację o aktualnej wysokości zadłużenia i kwocie po spłacie której bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki. Powinniśmy dostać promesę, która to określa. W banku dowiemy się też o dodatkowych kosztach wynikających z prowizji za wcześniejszą spłatę. Może okazać się, że lepiej poczekać i sprzedać później – nie płacąc bankowi prowizji – w zależności od tego, co mamy w umowie.

Scenariusz ten jest do zrobienia, o ile oczywiście bank zgodzi się na transakcję, bowiem polityka banków w tym zakresie jest bardzo różna. Jeśli jednak mamy zgodę na sprzedaż nieruchomości największym problemem będzie uzyskanie takiej ceny, która pokryje zobowiązanie. W bardzo wielu przypadkach kredytobiorców z lat 2007 – 2008 jest to dziś niemożliwe. Z problemem borykają się także kredytobiorcy w złotówkach, zwłaszcza jeśli zadłużali się na 100 proc. wartości nieruchomości i np. na 50 lat. Dziś okazuje się, że spłacają nadal głównie odsetki, a kwota kredytu drgnęła jedynie minimalnie.

Prawdopodobnie więc – nie dość, że nic nie zarobimy na transakcji – to jeszcze przyjdzie nam dopłacić resztę bankowi z własnej kieszeni. Ta reszta może być tak duża, że zablokuje możliwość sprzedaży. Po prostu nie będziemy mieli takich pieniędzy.

Co robić w takiej sytuacji? Ratunkiem może być próba przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem kredytu. Nie musi być to koniecznie nieruchomość nasza. Potrzebna jest natomiast zgoda właściciela na wpis hipoteki i oczywiście odpowiednia wartość samej nieruchomości. Zdarza się, że kredytobiorcom w pułapce pomagają najbliżsi, a zabezpieczeniem jest np. dom rodzinny.

Cała sprawa wiąże się z dodatkowymi kosztami – m.in. wyceny nieruchomości, aneksu do umowy i zmianą warunków kredytowania. W latach 2007 – 2008 banki miały niskie marże. Dziś takiej nie dostaniemy. Jeśli uda nam się cała operacja – oczywiście nic nie zarobimy, zrealizujemy stratę, ale przynajmniej uciekniemy od kredytu. Pozostałą kwotę po sprzedaży mieszkania i spłacie większości zobowiązania, możemy spłacać nadal – nie będzie już ona dokuczliwa dla domowych finansów.

Jest jeszcze – przynajmniej teoretycznie – jedno rozwiązanie: kupujący zgadza się na przejęcie kredytu. Choć to wysoce mało prawdopodobny scenariusz, warto próbować wszelkimi ścieżkami. Ta jest z pewnością najdłuższa i najtrudniejsza. Potencjalny kredytobiorca, kupujący musi mieć odpowiednią zdolność kredytową – jest badany przez bank jak każdy nowy klient. Podpisuje się nową umowę, która będzie dużo bardziej niekorzystna niż obecnie. Nie wiadomo jak wyglądałoby dziś przejęcie kredytu we franku szwajcarskim. Obecnie na mocy zmiany rekomendacji S takich kredytów się już nie udziela, chyba że kredytobiorca zarabia we franku. Prawdopodobnie więc musiałby wziąć odpowiednik frankowego kredytu ale w złotówkach, więc dużo większy i z pewnością na gorszych warunkach – o ile w ogóle byłaby zgoda banku na taką operację.

Jeśli już próbujemy zbyć mieszkanie obciążone kredytem pamiętajmy o częstej komunikacji z bankiem, postarajmy się też o konsultacje z doradcami finansowymi. Zastanówmy się również nad wariantami zastępczymi.

Do nich na pewno należy (coraz popularniejsza dziś) zamiana mieszkania. Jeśli nie mamy problemów ze spłatą kredytu, a po prostu chcielibyśmy zmienić nieruchomość, tak by odpowiadała naszym aktualnym potrzebom, to może być bardzo dobre rozwiązanie. Oczywiście – warunek to znalezienie nowego mieszkania, które zabezpieczy kredyt.

Można też próbować wynająć mieszkanie. Najem, który trwa już jakiś czas, cechuje go stabilność wpływów, a umowa jest podpisana na długi okres, może być pozytywnym elementem podnoszącym naszą zdolność kredytową. Pozwala oczywiście również uciec od konieczności spłaty rat, a nadwyżką w czynszu można np. nadpłacać nasz kredyt, by wcześniej się go pozbyć.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email