Rynek nieruchomości USA w 2011 i prognozy na przyszłość Rok 2011 to kolejny ”roller coaster” na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych.

Rok 2011 to kolejny ”roller coaster” na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, kiedy to wyniki napływające z rynku zmieniały się z miesiąca na miesiąc,jak w kalejdoskopie.

Brak stabilności ma zasadniczy wpływ na wskaźnik zaufania społecznego, który to pod koniec roku zanotował tendencję zwyżkowa, ale nadal utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie. Pomimo tych, wydawałoby się, nienajlepszych wiadomości z rynku, sprzedaż domów jednorodzinnych w 2011 roku wzrosła o 1,7 procenta do poziomu 4,26 miliona w skali rocznej.

W porównaniu do poprzedniego roku liczba ta wyniosła nieco powyżej 4 miliony. Według danych Amerykańskiego Stowarzyszenia Pośredników (NAR), ten pozytywny trend utrzymywał się pod koniec ubiegłego roku, kiedy to sprzedaż domów jednorodzinnych w grudniu wzrosła trzeci miesiąc z rzędu i była powyżej poziomu z roku poprzedniego. Najnowsze miesięczne statystyki NAR-u pokazują, że wskaźnik sprzedaży wszystkich nieruchomości mieszkaniowych w grudniu ubiegłego roku wzrósł o 5,0 procent do poziomu 4,61 miliona jednostek w skali rocznej, tj. 3,6 procent więcej niż w tym samym czasie w roku 2010, kiedy sprzedano 4,45 miliona jednostek. Główny ekonomista NAR Lawrence Yun, stwierdził ostatnio, że są to pierwsze oznaki ożywienia i, co najważniejsze, ożywienia trwałego i na dłuższą metę. „Aktywność na rynku w ostatnich miesiącach wskazuje na odnowę”, powiedział Yun. Dalej stwierdził, że „Rekordowo niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych, wzrost zatrudnienia i niskie ceny domów wzbudzają coraz więcej zaufania u konsumentów”.

Pozytywne wiadomości nadchodzą również z branży kredytów hipotecznych. Średni wskaźnik oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego spadł w grudniu ubiegłego roku do rekordowo niskiego poziomu 3,96 procent z poziomu 3,99 procent w listopadzie; w grudniu 2010 roku wskaźnik ten wynosił 4,71 procent. Jest to najniższe oprocentowanie od roku 1971, kiedy to rząd amerykański zaczął ewidencjonowanie. Prezydent NAR, Moe Veissi przewiduje, że sprzyjające warunki na rynku nieruchomości będą przyciągać coraz więcej kupujących w roku 2012. „Amerykański sen posiadania domu jest jak najbardziej żywy i ma się dobrze. Jest coraz większy popyt, a poprawa na rynku pracy będzie bodźcem do tworzenia normalnych domostw i rodzin, jak to było dawniej. Więcej kupujących oznacza dodatkowe korzyści dla całej gospodarki. Kiedy ludzie kupują nieruchomości, stymulują wiele innych, powiązanych gałęzi gospodarki i usług”, powiedział Veissi. Według danych z NAR, inwentarz domów i mieszkań pod koniec grudnia 2011 roku spadł o 9,2 procent do poziomu 2,38 miliona, co oznacza 6,2-miesięczne zaopatrzenie przy obecnym tempie sprzedaży, w porównaniu z 7,2-miesięcznym zaopatrzeniem w listopadzie 2011 roku. Wskaźnik ten osiągnął rekordową liczbę 4,04 miliona w lipcu 2007 roku i obecnie jest najniższy od marca 2005 roku, kiedy to na rynku było przeszło 2,3 miliona domów i mieszkań.

Obecna sytuacja sugeruje, że ceny na wielu lokalnych rynkach zaczną się stabilizować i będą mieć tendencję zwyżkową w najbliższych miesiącach. Główną przeszkodą do pełnej odnowy na rynku mieszkaniowym są tak zwane distressed nieruchomości. Banki po odebraniu starają się ich pozbyć za wszelką cenę i po bardzo zaniżonych cenach. Statystyki mówią, że w grudniu ubiegłego roku nieruchomości te sprzedawane były średnio o 22 procent poniżej cen rynkowych, rok temu wskaźnik ten wynosił 20 procent. Te same statystyki pokazują, że średnia cena sprzedaży w grudniu 2011 roku na rynku mieszkaniowym wynosiła 164 500 dolarów, co stanowiło spadek o 2,5 procent w porównaniu z grudniem 2010 roku. Foreclosures i short sales stanowiły 32 procent wszystkich sprzedaży w grudniu (19 procent foreclosures i 13 procent short sales), w listopadzie wskaźnik ten wynosił 29 procent, a rok temu 36 procent. Transakcje gotówkowe stanowiły 31 procent wszystkich sprzedaży w grudniu 2011 roku, wzrost z 28 procent w listopadzie i z 29 procent w grudniu 2010 roku. Większość kupujących, bo aż 21 procent to inwestorzy. Dla porównania inwestorzy “gotówkowi” w listopadzie ubiegłego roku stanowili 19 procent, a w grudniu 2010 około 20 procent. Odsetek pierwszy raz kupujących spadł do 31 procent w grudniu, z 35 procent w listopadzie, a w grudniu 2010 roku wynosił 33 procent. Według najnowszych sondaży przeprowadzonych w grudniu ubiegłego roku wśród pośredników zrzeszonych w NAR, aż 33 procent transakcji podpisanych wcześniej nie zostało zrealizowanych, tyle samo co w listopadzie, a rok wcześniej wskaźnik ten wynosił tylko 9 procent. Główny powód to odmowa kredytów przez banki, jak również problemy z wyceną nieruchomości.

Dalsze badania NAR-u pokazują, że sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła o 4,6 procent w grudniu 2011, co w skali rocznej stanowi ponad 4 miliony sprzedaży, wzrost z 3,93 mln w listopadzie i 4,3 procent wyższa (3.94 mln) niż rok temu. Średnia cena sprzedaży pod koniec 2011 roku w tym sektorze wynosiła 165 100 dolarów, co stanowiło spadek o 2,5 procent w porównaniu z grudniem 2010 roku. Sprzedaż mieszkań wzrosła 8,7 procent do poziomu 500 000 w skali rocznej, wzrost w porównaniu z listopadem ubiegłego roku (460 000), ale 2,0 procent poniżej poziomu (510 tysięcy) z grudnia 2010 roku. Średnia cena wynosiła 160 000 dolarów w grudniu, spadek o 3,0 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym, dlatego też aktywność i statystyki są różne w zależności od regionu. Najlepsze notowania pod koniec 2011 roku miały północno-wschodnie rejony Ameryki, gdzie sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła o 10,7 proc w grudniu, tzn. 3,3 procent powyżej poziomu z roku 2010. Średnia cena w tym regionie wynosiła 231 300 dolarów, co stanowiło jednak spadek o 2,7 procent w porównaniu z rokiem poprzednim.

Sprzedaż w Midwest czyli w rejonie środkowym Ameryki, wzrosła o 8,3 procent w grudniu do poziomu 1,04 miliona jednostek i 9,5 procent powyżej poziomu w grudniu 2010 roku. Natomiast średnia cena wynosiła 129 100 dolarów, spadek o 7,9 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Na południu sprzedaż domów w grudniu wzrosła o 2,9 procent do poziomu 1,76 miliona w skali rocznej i 3,5 procent wyżej niż rok temu. Cena mediana to 146 900 dolarów, o 1,1 procent wyżej niż w grudniu 2010 roku.

Najgorsze dane zanotowano na zachodzie Ameryki, gdzie sprzedaż w grudniu 2011 wzrosła tylko o 2,6 procent i była o 0,8 procent gorsza niż w grudniu 2010 roku. Średnia cena wynosiła 205 200 dolarów, tj. o 0,3 procent wyższa niż rok temu. Kto kupuje w USA i gdzie?Podczas gdy Floryda, Kalifornia czy Arizona ze zrozumiałych względów przyciągają najwięcej uwagi zagranicznych inwestorów, to w zeszłym roku zanotowano transakcje z udziałem kapitału zagranicznego we wszystkich 50 stanach Ameryki. Kapitał ten pochodził głównie z Kanady,Brazylii, Chin i Europy.

 


John Budz

Property Journal nr 2-3/2012

Print Friendly, PDF & Email