Raport o rynku nieruchomości zabytkowych

Zabytkowe obiekty pałacowe i dworskie cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów w latach 90-tych ubiegłego wieku. Wówczas ich ceny, w porównaniu z krajami Unii, były niedoszacowane i na tyle niskie, że stanowiły atrakcyjną inwestycję, pomimo konieczności dużych nakładów na remonty, modernizacje lub odbudowę.
Często obiekt zabytkowy, po wykonaniu niezbędnych podstawowych prac zabezpieczających przed dalszą dewastacją, był ponownie wystawiany do sprzedaży za wyższą już cenę. Zysk byłwówczas nawet 3-krotny. Druga fala wzmożonego zainteresowania pałacami i dworami przypadła na okres aktywnego rynku po wejściu Polski do UE, czyli na lata 2004 – 2006. Z kolei rok 2007, kiedy przyznano Polsce organizację mistrzostw EURO 2012, ukierunkował inwestorów na obiekty, które nadawałyby się na hotele, zwłaszcza w sąsiedztwie miast-gospodarzy.
Pałace i dwory, które obecnie są w sprzedaży to obiekty, które w 95 % nie doczekały pełnej renowacji z różnych względów, czy to z braku środków na finansowanie inwestycji, czy zmiany planów właściciela.
W obecnym czasie zainteresowaniem inwestorów cieszą się zwłaszcza lokalizacje w pobliżu dużych ośrodków miejskich, niedaleko głównych tras komunikacyjnych oraz w rejonach atrakcyjnych turystycznie – w okolicach uzdrowisk i miejscowości wypoczynkowych. Takie nieruchomości kupowane są z przeznaczeniem na hotele, pensjonaty, ośrodki SPA, a także prywatne ośrodki lecznictwa zamkniętego.
Znamienne jest, że lokalizacja nie ma w tym segmencie rynku tak dużego znaczenia jak w przypadku innych nieruchomości. Inwestorzy wychodzą z założenia, że zabytkowy obiekt wypoczynkowy, oferujący bogaty program usług na najwyższym poziomie, będzie przyciągał gości zarówno z Polski, jak i z zagranicy.
Duże obiekty pałacowe, zlokalizowane zwłaszcza w centralnej Polsce, mają szansę stać się ośrodkami konferencyjno – wypoczynkowymi. Musi być jednak zapewnienie możliwości przyjęcia 120 – 150 osób oraz wyposażenia w nowoczesną salę konferencyjną na minimum 120 osób. Jeżeli obiekt jest mniejszy i przeznaczony jedynie do wypoczynku turystów, powinien bezwzględnie oferować minimum 50 miejsc noclegowych oraz jakieś atrakcyjne formy aktywnego spędzania czasu, np. basen, SPA, jazdę konną, turystykę rowerową, tor krosowy, itp.
Mniejsze obiekty, np. dwory przeznaczane są raczej na cele mieszkaniowe. Jeżeli znajdują się blisko granic dużego miasta, mogą być siedzibą firmy – zwłaszcza, gdy jest możliwość wybudowania lub adaptowania w sąsiedztwie budynku uzupełniającego, np. biurowo – produkcyjnego pod nieuciążliwą produkcję.
Z obserwacji preferencji klientów biur WGN wynika, że w przypadku zamków, pałaców i dworów, o wyborze nieruchomości decydują:
– stan techniczny obiektu
– duży teren przyległy, najlepiej z parkiem z zabytkowym drzewostanem
– unikatowość architektury
– najbliższe sąsiedztwo – niepożądane są np. zabudowania pofolwarczne w złym stanie technicznym, zwłaszcza stanowiące odrębną, wydzieloną nieruchomość.
Ceny obiektów pałacowych i dworskich są bardzo zróżnicowane i zależą w głównej mierze od stanu technicznego budynku. Obecną ofertę można podzielić na trzy grupy cenowe:
            – obiekty do kapitalnego remontu: 300 tys. – 2,5 mln zł,
            – obiekty po częściowej renowacji: 4 mln – 8 mln zł,
            – obiekty odrestaurowane, funkcjonujące: do ok. 25 mln zł.

Przeszkodą, czy raczej utrudnieniem w takiej inwestycji może być konieczność podporządkowania się zaleceniom konserwatora zabytków, ale osoby nastawione na zakup zabytku zdają sobie z tego sprawę – są to najczęściej pasjonaci starej architektury.

 

Leszek Michniak

Prezes WGN Nieruchomości

Print Friendly, PDF & Email