Mieszkania w Polsce-raport za III kwartał 2011

Wakacyjny kwartał przyniósł nieznaczny spadek zarówno sprzedaży, jak i liczby nowych mieszkań wprowadzonych na rynek.
Pomimo to, w ostatnich 12 miesiącach zawarto rekordową liczbę transakcji od czasu boomu.
Najważniejszym wydarzeniem kwartału było przyjęcie przez Sejm ustawy deweloperskiej, która w istotny sposób wpłynie na branżę w najbliższych latach

 

Rynek w III kwartale

Wyniki monitoringu rynku przeprowadzonego przez REAS na koniec III kwartału 2011 roku potwierdziły, że nie nastąpiła istotna zmiana w stosunku do trendów obserwowanych w ostatnich siedmiu kwartałach. Sprzedaż na sześciu rynkach kształtowała się na poziomie zbliżonym do kwartału poprzedniego, liczba nowo wprowadzonych do sprzedaży mieszkań była znów znacząco wyższa od liczby sprzedanych. Oferta na koniec kwartału wyraźnie wzrosła, ceny lokali wprowadzonych do sprzedaży i pozostają-cych w ofercie nieco zmalały. Skala obrotów w ostatnich 12 miesiącach była najwyższa od okresu boomu w 2007 roku.
W otoczeniu rynku najbardziej istotne były w tym kwartale działania regulacyjne. Z początkiem września zmieniły się dość zasadniczo zasady funkcjonowania programu „Rodzina na swoim”, zaś w połowie września Senat RP nadał ostatecz-ny kształt ustawie o ochronie praw nabywców mieszkań. Dla sytuacji na rynku mieszkaniowym coraz większe znaczenie mają czynniki psycholo-giczne, związane głównie z obawami o wpływ sytuacji makroekonomicznej na sytuację finansową nabywców.

Podaż

Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w III kwartale 2011 roku w sześciu aglomeracjach na rynek wprowadzono niecałe 8,9 tys. mieszkań, czyli o ponad 23% więcej niż w III kwartale roku poprzedniego i o 17% mniej, niż w II kwartale 2011 roku. W ostatnich czterech kwartałach liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży zbliżyła się do 39 tysięcy, co jest liczbą o 6,5 tys. wyższą od wprowadzonych na rynek w czterech kwartałach 2008 roku. W trzech kwartałach 2011 roku wprowadzono do sprzedaży nieomal tyle mieszkań, co w całym 2010 roku. Więcej mieszkań pojawiło się na rynku w sześciu aglomeracjach tylko w rekordowym roku 2007.
W tym kontekście zastanawiające są dane podawane przez GUS o liczbie mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w 2011 roku. Zgodnie z danymi GUS, w okresie styczeń-wrzesień deweloperzy i spółdzielnie rozpoczęli w całym kraju budowę ok. 47,8 tys. mieszkań i domów, z czego zapewne ponad połowa przypada na największe miasta. Skoro jednocze-śnie liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży na najważniejszych rynkach w Polsce jest wyraźnie wyższa od formalnie rozpoczętych, musimy mieć do czynienia z połączeniem kilku zjawisk: wprowadzaniem do sprzedaży w 2011 roku lokali, których budowę rozpoczęto formalnie wcześniej, rozpoczynanie sprzedaży po uzyskaniu pozwolenia na budowę, ale jeszcze przed formalnym jej rozpoczęciem i wreszcie, zjawisko ponownej koncentracji budownictwa deweloper-skiego w największych aglomeracjach przy jednoczesnym spadku aktywności na mniejszych rynkach.
Pomimo dość dobrej i regularnej sprzedaży wielkość oferty liczona łącznie dla sześciu aglomeracji przekroczyła na koniec III kwartału 2011 roku poziom 48 tysięcy mieszkań i osiągnęła najwyższą wartość w historii polskiego rynku deweloperskiego.
W ofercie dominują mieszkania w trakcie realizacji, które stanowią ponad 70% mieszkań oferowanych przez deweloperów. W porównaniu z poprzednim kwartałem liczba mieszkań gotowych niesprzeda-nych zmalała. Na koniec września w Warszawie takich mieszkań było ok. 4 tysięcy, nieco mniej, niż w poprzednim kwartale. W sześciu aglomeracjach łącznie takich mieszkań było prawie 9,5 tysiąca, o 2% mniej niż kwartał wcześniej.
Podaż jest zatem wysoka, choć liczba lokali gotowych pomału maleje. Oceniając wielkość obecnej podaży trzeba jednak brać pod uwagę efekty wyhamowania budownictwa w 2009 roku. W konsekwencji rok 2011 będzie zapewne rokiem o najniższej liczbie mieszkań oddanych do użytku przez deweloperów i spółdzielnie od 2005 roku. Można zatem traktować obecny wzrost produkcji jako rekompensatę owego spadku, wyrównującą „ubytki podażowe” w średnioterminowej perspek-tywie.

Popyt i ceny

W III kwartale liczba transakcji (umowy przed-wstępne) liczona łącznie dla sześciu rynków spadła w porównaniu z II kwartałem br. o niemal 10%. Wprawdzie w okresie wakacyjnym sprzedaż zwykle nieco maleje, aby wzrosnąć w kolejnym kwartale, ale trzeba pamiętać, że sierpień był ostatnim miesiącem obowiązywania korzystniej-szych limitów w ramach programu „Rodzina na swoim” i było to powodem pewnego zwiększenia liczby transakcji. Intensywność sprzedaży dla sześciu rynków łącznie, liczona jako relacja liczby sprzedanych jednostek w kwartale do wielkości oferty na początku kwartału wyniosła na koniec września 14%, a zatem była o trzy punkty procentowe niższa niż w II kwartale 2011 roku. Tempo sprzedaży nie nadąża za tempem wzrostu oferty, trzeba bowiem pamiętać, że intensywność na poziomie 25% jest wskaźnikiem teoretycznej równowagi. Warto również przyjrzeć się obecnej wielkości oferty w porównaniu ze sprzedażą w ostatnich czterech kwartałach. Generalnie, wielkość ta waha się od 137% w przypadku Trójmiasta (innymi słowy oferta stanowi tam 1,37 rocznej sprzedaży) do 181% w Poznaniu. Poza Warszawą i Trójmiastem, gdzie wskaźnik ten pozostał po III kwartale na tym samym poziomie co kwartał wcześniej, w pozostałych miastach relacja wielkości oferty do sprzedaży nieco pogorszyła się – wydłużył się czas potrzebny do skomercjalizowania całości oferty.

Łączny poziom sprzedaży w minionych czterech kwartałach był jednak w większości miast nieco wyższy od długoterminowej przeciętnej liczby mieszkań sprzedawanych na tych rynkach i nieco lepszy od okresu IV kw. 2007- III kw. 2008, kiedy popyt był silnie stymulowany kredytami denomino-wanymi we frankach. To porównanie pokazuje najlepiej, że pod względem liczby transakcji dotychczasowa sprzedaż powinna być postrzega-na jako sukces branży.

 

Utrzymanie sprzedaży na takim poziomie zostało osiągnięte przede wszystkim dzięki lepszemu dostosowaniu podaży do oczekiwań nabywców oraz utrzymaniu lub obniżeniu cen. W większości miast średnie ceny nowo wprowadzonych do sprzedaży i pozostających w ofercie lokali nieco zmalały, co wobec rosnącej inflacji oznacza dość wyraźny spadek cen realnych. Oceniając spadek indeksów cen i cen średnich należy jednak pamiętać, że jest to wynikiem równoczesnego wystąpienia kilka różnych zjawisk:

  • generalnej korekty poziomu cen, wypchnię-tych w latach 2006-2008 w górę wskutek bańki spekulacyjnej i podaży taniego pieniądza,
  •  rzeczywistego obniżenia cen mniej atrakcyj-nych lokali znajdujących się w ofercie, zwłaszcza gotowych, niekiedy wskutek nacisku instytucji finansowych,
  •  zmiany koszyka inwestycji – zmniejszenia udziału apartamentów, większego udział lokali w lokalizacjach znajdujących się poza ścisłym centrum.

Nie ulega jednak wątpliwości, że sprzedaż przypadająca na przeciętny projekt inwestycyjny zmniejsza się z kwartału na kwartał już od dłuższego czasu. Przekłada się to na coraz większe zróżnicowanie sytuacji w poszczególnych firmach deweloperskich: w jednych sprzedaż utrzymuje się na dotychczasowym poziomie, zaś w innych znacznie spada, powodując zagrożenie dla płynności finansowej. Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, można spodziewać się nie tylko dalszej rywalizacji w zakresie cen, ale także większej elastyczności w zakresie warunków płatności dla nabywców.

 

Kazimierz Kirejczyk

Prezes Zarządu REAS

źródło: Property Journal 12-1/2012

Print Friendly, PDF & Email