Kredyty mieszkaniowe po II kwartale – nadal rosną marże

Rosną marże kredytów, zmniejsza się dostępność mieszkań, natomiast ceny zmieniają się nieznacznie – tak wygląda sytuacja na rynku kredytów hipotecznych po 2 kwartale roku. Niepokojące wiadomości to oczywiście wzrost marż, a także spadek dostępności mieszkaniowej dla przeciętnej rodziny z dzieckiem.

O ponad 8 procent zwiększyła się, w porównaniu do pierwszego kwartału, liczba i wartość udzielonych kredytów. Było to odpowiednio: 45500 i 9,5 mld. Takie dane przynosi raport Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za II kwartał 2014.

Wyniki – choć oczywiście kwartał do kwartału – pokazują zdecydowaną poprawę, to ciągle kształtują się zaledwie na poziomie tych, uzyskiwanych w drugiej połowie, bardzo słabego roku 2013. Branża bankowa wstrzymuje się więc z ocenami – czy mamy do czynienia rzeczywiście z odbiciem na rynku kredytów hipotecznych, czy też zaledwie z korektą.

Nie ma dobrych wieści dla klientów banków – marże ciągle rosną. Co prawda są to wzrosty niewielkie, ale sukcesywne. Na koniec II kwartału – przy 300 tysiącach złotych kredytu na 25 lat, z 25 procentowym wkładem własnym, średnia marża wyniosła 1,78 proc., co oznacza, że w porównaniu z marcem 2014, wzrosła o 0,07 proc. Jeśli chodzi o oprocentowanie kredytów, obecnie średnio wynosi ono 4,47 proc. Przyjmując te wskaźniki, statystyczny Kowalski, dla 300 tysięcy złotych kredytu hipotecznego będzie płacił około 1600 zł raty równej miesięcznie.

Jak już mówiliśmy, mimo, że kwartał do kwartału wzrost marży nie jest duży, to jednak w ujęciu szerszym jest już znaczny. Porównując czerwiec 2013 do czerwca 2014 wyniesie on 0,44 procent.

Wzrost kosztów kredytu pociąga za sobą spadek dostępności mieszkań. Pokazuje to tzw. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3, który prezentuje kwartalne zmiany w dostępności nieruchomości dla modelowej rodziny (dwoje pracujących dorosłych plus starsze dziecko).

Wartość IDM M3 zmniejszyła się, w porównaniu do pierwszego kwartału, o ponad 16 punktów. Tzw. dochód rozporządzalny, czyli różnica między dochodami rodziny a wysokością raty kredytowej, bądź minimum socjalnego, zmniejszyła się o 7,7 proc.

Taki stan rzeczy – wg autorów raportu Amron – Sarfin – wynika przede wszystkim ze spadku dochodów rodzin w drugim kwartale o ponad 3,8 proc. W dalszej kolejności wpływ mają wzrost oprocentowania i marż kredytów, oraz (niewielki) wzrost cen nieruchomości na badanych rynkach.

Jak na koniec II kwartału kształtowały się ceny mieszkań? Średnia transakcyjna dla 8 największych miast wzrosła o 0,68 proc. W trzech miastach ceny spadły – Wrocław (spadek o 118 zł za metr), Łódź (81 zł) oraz Warszawa (40 zł). W pozostałych miastach poszły w górę. Najwyższe wzrosty dotyczą Katowic (o 100 zł – z 2930 do 3030) oraz w Gdańska – o 40 zł (z 5350 do 5390).

Po II kwartale najdroższe mieszkania (ceny transakcyjne) oczywiście są w Warszawie (7225 zł). Następnie znajdują się: Kraków (6029), Gdańsk (5388), Poznań (5364), Wrocław (5318), Białystok (4137), Łódź (3540) i aglomeracja katowicka (3034).

Przytoczone średnie transakcyjne nie pokazują jakichś istotnych spadków, czy wzrostów – raczej potwierdzają, że mamy do czynienia ze stabilizacją cenową na rynku. Nieodczuwalny w żaden sposób jest też MDM, co najwyżej – tam gdzie limity w stosunku do cen średnich są wysokie, można obserwować zjawisko ‘konserwacji’ cen na określonym poziomie, choć również może być to nadinterpretacja, bo na wszystkich rynkach dominuje stabilizacja cenowa.

Kredyty z MDM stanowiły w II kwartale zaledwie 8,4 proc. w całej puli nowoudzielonych kredytów hipotecznych. Ich udział spadł z ponad 10 procent. Zmniejszyła się też popularność MDM, co potwierdza tylko, że program – prawdopodobnie – nie odegra istotnej roli na rynku mieszkaniowym.

Ciągle nie zmienia się dysproporcja w dostępności mieszkań z dopłatą. Największa jest w Łodzi, Gdańsku i Poznaniu (odpowiednio: 78, 62 i 57 proc.). Z kolei na drugim biegunie znajduje się Kraków, gdzie zaledwie 8 proc. nowych mieszkań mieści się w limitach cenowych MDM.

Marcin Moneta
Analityk WGN

Print Friendly, PDF & Email