Kredyty: ciągle słabe dane. Mieszkania przeważnie kupujemy za gotówkę

Branża deweloperska mówi o zdecydowanej poprawie sprzedaży mieszkań, tymczasem nie widać tego w kredytach. Polacy nadal bardzo niechętnie się zadłużają. W pierwszym kwartale wyniki akcji kredytowej nadal były bardzo słabe. Skąd więc tak różna ocena sytuacji rynkowej? Odpowiedzią są zakupy za gotówkę, które ratują sprzedaż mieszkań.

Wg raportu Amron – Sarfin dla ZBP w pierwszym kwartale tego roku banki udzieliły kredytów hipotecznych o łącznej 8,85 mld zł. To o ponad 9 procent mniej, niż w IV kwartale roku 2013.

Warto zaznaczyć, że tak mizerne dane dotyczą okresu z najniższymi w historii stopami procentowymi, a więc z tanimi kredytami. Tymczasem zeszły rok był najgorszym od 2005 roku jeśli chodzi o akcję kredytową i gorszym nawet od kryzysowego roku 2009. Nie pomogła nawet presja na zadłużanie się w postaci wycofania kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Co prawda w ostatnim kwartale 2013 roku klienci „rzucili się” na takie kredyty, ale w ostateczności wyniki kwartalne były tylko o 2,5 proc. lepsze i nie przełożyły się na poprawę wyników w skali całego roku.

Pierwszy kwartał roku 2014 również przynosi bardzo słabe dane, nawet gorsze niż w ostatnim kwartale 2013. Co prawda klienci nie muszą się już spieszyć z zadłużaniem się na 100 proc. wartości mieszkania, bo z początkiem roku takie kredyty wycofano, ale okazuje się, że również nowy „wabik’ na klientów, czyli program MDM w niewielkim stopniu wpływa na akcję kredytową.

W I kw. bieżącego roku tylko około 10 proc. kredytów przyznanych stanowiły te z MDM, a warto zaznaczyć, że pierwszy kwartał cieszył się dużym i rosnącym zainteresowaniem programem państwowego wsparcia. Wyniki z drugiego kwartału są już zdecydowanie słabsze. Wiele więc wskazuje na to, że MDM nie rozrusza w tym roku akcji kredytowej.

Skąd więc biorą się optymistyczne opinie deweloperów, wg których sprzedaż mieszkań wzrasta? Wg Związku Banków Polskich dzieje się tak ze względu na rosnące zakupy za gotówkę. Część klientów, którzy mają wystarczające środki decyduje się właśnie teraz inwestować w mieszkania, wykorzystując ciągle utrzymujące się niskie ceny, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Spora część zakupów dotyczy też nieruchomości kupowanych z myślą o rynku najmu.

Osoby, które obecnie korzystają z kredytów bankowych, średnio zadłużają się na 206 tysięcy złotych. Jeśli chodzi o kredyty walutowe (wycofane ostatecznie w połowie roku) średnia wartość wynosiła 500 tysięcy złotych.

f_ (55)

Warto zaznaczyć, że statystyczny kredytobiorca coraz częściej przychodzi do banku z większym wkładem własnym. Po wycofaniu kredytów na 100 proc. wartości maksymalna obecnie kwota do uzyskania w banku to 95 procent ceny mieszkania.

W pierwszym kwartale roku udział kredytów o wskaźniku LtV o poziomie powyżej 80% wyniósł 56,67%, co oznacza spadek o 4,62 p.p w porównaniu do IV kwartału 2013 roku. Za to banki udzieliły więcej kredytów, tym którzy wyłożyli więcej własnej gotówki. Wzrosła liczba zarówno kredytów o wskaźniku LtV mieszczącym się w przedziale od 30 do 50% oraz od 50 do 80% – odpowiednio o 1,54 p.p. i 3 p.p.
Jeśli chodzi o ceny – potwierdzają się obserwacje, których dokonaliśmy w WGN. Mamy do czynienia ze stabilizacją na rynku.

Wg Amron Sarfin stawki w dużych miastach nie zmieniły się istotnie. W porównaniu do ostatniego kwartału 2013 pozostały na takim samym poziomie w Warszawie i w Gdańsku – średnia cena metra kwadratowego mieszkania wyniosła w tych miastach odpowiednio 7 265 zł i 5 347 zł. Na tych rynkach gdzie ceny wzrosły, były to minimalne podwyżki, mieszczące się w przedziale od 25 do 95 zł/m2. Miastem, gdzie najbardziej średnie ceny poszły w górę jest Poznań (zmiana o 95 zł za metr – średnia 5343 zł), natomiast najbardziej staniały mieszkania w Katowicach (o44 zł/m2).

Co stabilizacja cenowa oznacza dla klientów? Oczywiście są to dobre dane – zwłaszcza, jeśli powiązać je z ostatnimi doniesieniami makroekonomicznymi i ze zjawiskiem deflacji, które zaobserwowaliśmy w Polsce. Wszystko to oznacza, że dużo bardziej prawdopodobny jest scenariusz kolejnych obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. To z kolei oznaczałoby spadek wysokości rat kredytów w złotówkach, oraz tańsze kredyty dla nowych klientów.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email