Kiedy nadpłacać kredyt hipoteczny?

Niskie stopy procentowe oczywiście oznaczają oszczędność na ratach kredytu i wydatnie przyczyniają się do poprawy kondycji naszych domowych finansów. Musimy jednak pamiętać, że sielanka nie potrwa wiecznie. Im stopy są niższe, tym prawdopodobieństwo, że znów zaczną rosnąć – większe.

Ostatnio podstawowa – referencyjna – stopa NBP osiągnęła kolejne rekordowe minimum. Po marcowej decyzji Rady Polityki Pieniężnej, spadła o pół procent do poziomu 1,5 proc. Obecna seria obniżek stóp procentowych trwa od maja 2012, czyli od szczytu, kiedy referencyjna stopa wynosiła 4,75 proc. Dodajmy, że wcześniej najwyższy poziom uzyskała w czerwcu 2008 roku – 6 proc. Od tamtej pory seria cięć trwała rok – do czerwca 2009 i poziomu 3,5 proc. Później zaczęła się trzyletnia seria podwyżek, a obecnie już trzy lata trwają cięcia.

Ile przez ten czas zaoszczędziliśmy? Szacuje się, że dla kredytu wynoszącego 300 tysięcy złotych obniżka o pół procent daje oszczędność na racie w wysokości około 80 zł. Jeśli jednak porównać wysokość raty ze „szczytowego” maja 2012 z obecną okaże się że spadła ona nawet o 500 – 600 zł miesięcznie.

Jak to mówią – do dobrego człowiek szybko się przyzwyczaja, dlatego to, co dziś jest dobrodziejstwem, za rok, czy dwa może być przekleństwem, gdy stopy znów zaczną rosnąć. Nietrudno sobie wyobrazić, że powrót do wcześniejszej wysokości raty może być bardzo bolesny. Dlatego nie należy się zbytnio przyzwyczajać do obecnych, historycznie niskich poziomów stóp. Rada Polityki Pieniężnej walczy w ten sposób głównie z deflacją, a ta – wg ekspertów – może potrwać w Polsce nie dłużej niż jeszcze ze dwa, trzy kwartały.

W okresie kiedy stopy są niskie – zamiast „popuszczać finansowego pasa” lepiej więc zabezpieczyć się na wypadek, gdy znów zaczną rosnąć. Warto w tym celu nie przejadać nadwyżki wynikającej z niższej obecnie raty, ale odkładać w ten sposób uzyskane pieniądze, spróbować być może zainwestować je w jakiś instrument i pomnożyć uzyskany w ten sposób kapitał.

Po serii cięć stóp procentowych na pewno dobrym instrumentem nie są lokaty bankowe. Niezależnie jednak od tego, czas gdy oprocentowanie kredytu jest niskie można wykorzystać na gromadzenie kapitału – choćby po to, by nadpłacić kredyt.

Nadpłata ma na celu dwie główne korzyści – wybór należy do klienta. Może on albo nadpłacić, by przy tym samym okresie kredytowania uzyskać niższą ratę i w ten sposób ulżyć finansom domowym, albo też nadpłaci, by zachować ratę na tym samym poziomie, za to zmniejszyć okres kredytowania i w ten sposób szybciej pozbyć się zobowiązania.

Eksperci są zgodni, że z punktu widzenia kosztów kredytu bardziej opłacalna jest dla nas ta druga opcja, choć banki patrzą na nią mniej chętnie. Oczywiście chcą przytrzymać kredytobiorcę jak najdłużej.

Zanim jednak zdecydujemy się na nadpłacanie powinniśmy przede wszystkim – wybrać dobry moment, oraz skontaktować się z bankiem, by dowiedzieć się, jakie są warunki ewentualnej nadpłat. Może się bowiem okazać, że lepiej wstrzymać się na razie, by nie ponosić dodatkowych kosztów, które naliczy nam bank, a które mogą sprawić że cała operacja przestanie być tak opłacalna.

Wiele banków, zwłaszcza w początkowym okresie spłacania kredytów – 3–5 lat – pobiera prowizję od nadpłaconych kwot. Do tego może być konieczny aneks do umowy, co będzie się wiązało również z dodatkowymi kosztami. Są też takie banki, które określają limit wysokości nadpłaty do określonego poziomu kapitału kredytu. Dlatego koniecznie musimy się zorientować, jakie są warunki wcześniejszej spłaty zobowiązania. Jeśli mamy ponosić dodatkowe koszty, lepiej wstrzymać się rok, czy dwa i spłacić później.

Druga sprawa to właśnie wybór najkorzystniejszego dla nas czasu na dokonanie nadpłaty. Pierwsza zasada jest taka, żeby nie zwlekać z nią do końcowego okresu trwania kredytu, bowiem niewiele na tym zyskamy. Pod koniec okresu kredytowania spłaca się głównie kapitał, a przecież nam chodzi o to, by spłacić część kapitału przed czasem i w ten sposób zmniejszyć sobie odsetki.

Z tego samego powodu najlepszym, najbardziej efektywnym momentem dokonania nadpłaty, będzie nie ten gdy stopy procentowe są niskie, ale właśnie ten, gdy oprocentowanie jest wysokie. Tak więc – w obecnych, łagodnych czasach dla kredytobiorców – najlepiej kumulować kapitał, dzięki któremu będziemy mogli spłacić część zobowiązania i ulżyć sobie finansowo w trudniejszych czasach – kiedy stopy procentowe znów pójdą do góry.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email