Inwestorzy wycofują pieniądze z lokat i kupują mieszkania na wynajem

Wg Narodowego Banku Polskiego w 7 największych miastach kraju w II kw. 2015 klienci za gotówkę kupili mieszkania z rynku pierwotnego o wartości ponad 3 mld zł. Udział transakcji gotówkowych w całej puli wyniósł 64 proc. Skąd tak zaskakujące dane? Wg bankowców na rynek mieszkaniowy trafia obecnie spora część środków wycofanych z lokat bankowych i rynku obligacji.
Wg banku centralnego w okresie od lutego do czerwca tego roku Polacy wypłacili z lokat około 5 mld zł. Słabe zainteresowanie lokatami to efekt niskiego oprocentowania. Obecnie tylko kilka najlepszych ofert pozwala na uzyskania około 3 procent w skali roku. Średnie oprocentowanie lokaty półrocznej to natomiast zaledwie półtora procent. Niska pozostaje też rentowność inwestycji w obligacje.
Jak podkreślono w ostatnim raporcie NBP: „inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna. Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż 10 letnich obligacji skarbowych a także lokat bankowych oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”
Do inwestowania na rynku mieszkaniowym ciągle zachęcają również rekordowo niskie stopy procentowe kredytów oraz stabilne ceny mieszkań. Do tego od września znacznie zwiększyła się pula mieszkań objętych programem MDM (m.in. włączony został rynek wtórny).
W ostatnim raporcie atrakcyjność najmu mieszkań, jako formy inwestycji, wobec innych instrumentów – przedstawiono na wykresie. Każda wartość powyżej 1 na osi pionowej oznacza większą atrakcyjność zakupu z myślą o rynku najmu. Tak więc wg NBP opłacalność najmu w stosunku do depozytów bankowych na obecnie wartość 3,5 i w ciągu trzech lat wzrosła aż o 3 punkty. Z kolei w przypadku 10 – letnich obligacji – tu również większa atrakcyjność najmu uzyskuje wartość 3,5 a skokowy wzrost mierzy się od stycznia 2014, kiedy atrakcyjność najmu w stosunku do lokat wynosiła nieco ponad 1,5 punktów.
Prawdą jest też, że przy rekordowo niskich stopach procentowych ciągle jeszcze raty kredytów hipotecznych można finansować czynszami najmu. By to zobrazować przeprowadzimy orientacyjne wyliczenie.
Załóżmy, że Kowalski kupuje 50 metrowe mieszkanie warte 300 tys. zł. Do banku idzie z minimalnym, obecnie wymaganym wkładem własnym, czyli 10 procentowym – co stanowi 30 tys. A więc zadłuża się na 270 tys. na najpopularniejszy obecnie u kredytobiorców okres, a więc na 25 lat.
Obecnie – wg Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich, przeciętne oprocentowanie kredytów wynosi 3,5 proc., natomiast marża około 1,7 proc. Przy takich parametrach stała rata kredytu w naszym przykładzie wyniesie około 1300 – 1350 zł.
Jak to się ma do czynszów najmu? Te pozostają wyjątkowo stabilne. We Wrocławiu przeciętne stawki za metr kwadratowy wynoszą około 32 zł miesięcznie, podobnie w Krakowie. W Poznaniu jest nieco taniej – około 25 zł, a w Warszawie ponad 40 zł.
Uśredniając te wszystkie wartości możemy oczekiwać, że przeciętny czynsz miesięczny dla takiej 50 – metrowej nieruchomości wyniesie około 1500 – 1600 zł. A więc wystarczająco by sfinansować zobowiązanie kredytowe.
Czy jednak rzeczywiście Polacy kupują mieszkania głównie za gotówkę – jak wskazuje NBP? Dane banku centralnego są podważane przez niektórych ekspertów. Nie ulega wątpliwości, że skala zakupów gotówkowych zadziwia. W ciągu trzech lat – od drugiego kwartału 2012 do drugiego kwartału 2015 udział zakupów za gotówkę na głównych rynkach zwiększył się o 100 proc. W II kw. 2012 inwestorzy w 7 największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) na zakupy mieszkań za gotówkę wydali nieco ponad 1,5 mld zł. W II kwartale 2015 roku było to już ponad 3 mld zł. Z danych banku centralnego wynika ponadto, że zakupy gotówkowe na rynku pierwotnym stanowiły (jeśli chodzi o wartość) 64 proc. wszystkich transakcji w wyżej wspomnianych miastach.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email