Deweloperze, skąd masz pieniądze na inwestycje?

Działalność deweloperska wymaga bardzo dużej wiedzy, ale i nakładów finansowych. Skąd deweloperzy mają pieniądze na swoje inwestycje? Poniżej prezentujemy przykłady na to, w jakiś sposób można finansować zakup gruntu, budowę nieruchomości itp.

Działalność deweloperska przynosi niejednokrotnie bardzo duże zyski. Niemniej aby inwestycję zaliczyć do udanych, trzeba posiłkować się dużą wiedzą, umiejętnościami zarządzania terminarzem i personelem, a także dużymi zasobami finansowymi.

W jaki sposób deweloperzy pozyskują pieniądze na swoje inwestycje?
Oczywiście najprostszą metodą jest posiadanie zgromadzonego kapitału własnego. Można go pozyskiwać przez lata, choćby ze sprzedaży lub najmu innych nieruchomości.

Najczęstszym zwyczajem jest przeznaczanie kwoty pozyskanej ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania, domu, magazynu itp.) na zakup kolejnego gruntu inwestycyjnego. Dzięki temu deweloper, który ma w sprzedaży np. 8 mieszkań, z pierwszych sfinansuje zakup gruntu, z kolejnych – wybudowanie nowej nieruchomości, a resztę zysku zachowa dla siebie.
Rozwiązanie to jest jednak możliwe tylko w przypadku, kiedy inwestor posiada już zrealizowane inwestycje i pieniądze pozyskane z ich sprzedaży może przeznaczyć na dalsze inwestowanie, a nie na przykład na konieczność spłaty długów, wynagrodzeń, faktur za materiały itp.

Kolejnym sposobem na pozyskanie kapitału jest oczywiście kredyt bankowy. Jego uzyskanie nie jest jednak wcale łatwe, a pod uwagę należy brać konieczność oddania do banku wyższej niż pożyczona sumy pieniędzy. W takim wypadku należy przeliczyć, czy inwestycja finansowana pieniędzmi z kredytu będzie dla nas wystarczająco opłacalna.

m (94)

Deweloper może zwiększyć swoją płynność finansową dzięki emisji akcji. Spółka dewelopera musi zostać poddana wycenie. Jest to jednak dość problematyczne rozwiązanie, ponieważ cena emisyjna i liczba objętych akcji muszą przekroczyć oczekiwane przez spółkę minimum, co wcale nie zawsze jest sprawą oczywistą.

Wielu deweloperów skłoniło się ku obligacjom korporacyjnym. Ich dużą zaletą jest bardzo dogodny rozkład spłaty zobowiązań. W pierwszym okresie, który wynosi najczęściej od 3 do 6 miesięcy, deweloper spłaca tzw. kupony, czyli kwotę bez rat kapitałowych. Wartość nominalną musi zwrócić dopiero w dniu zapadalności obligacji.
Taka forma spłaty umożliwia deweloperowi rozłożyć płatności w taki sposób, aby zwrot kapitału z obligacji zszedł się w czasie z otrzymaniem przez dewelopera pieniędzy od kupujących jego inwestycje (na przykład lokale mieszkalne). Dzięki takiemu rozwiązaniu deweloper uniknie luki finansowej i nie narazi się na utratę płynności i wystawienie na konieczność szybkiej spłaty zapożyczonych środków bez możliwości uregulowania tych należności.

Jak widać, istnieje kilka sposobów na pozyskanie środków finansowych pod inwestycje deweloperskie. Przy każdej pojedynczej inwestycji należy jednak dokładnie oszacować wszystkie koszty. Pomyłka w wyliczeniach może być fatalna w skutkach i może nie tylko nie przynieść deweloperowi oczekiwanego zysku, ile wręcz stratę finansową.

Bardzo ważne jest zatem obliczenie wszystkich kosztów związanych z nabyciem gruntu pod inwestycję, kosztów materiałów budowlanych oraz robocizny dla wszystkich pracowników. Należy też brać pod uwagę aspekt czasowy i trzeba wyznaczyć sobie terminy, dzielące prace inwestora na poszczególne etapy. W ten sposób deweloper zyska bardziej przejrzysty obraz swojej inwestycji i będzie mu łatwiej zarządzać kwestiami finansów z nią związanych. Jeśli projekt zostanie dobrze przemyślany i skalkulowany, a produkt końcowy atrakcyjnie przedstawiony potencjalnym kupującym, to deweloper z całą pewnością może liczyć nie tylko na zwrot inwestycji, ale również satysfakcjonujące zyski.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email