Co z wkładem własnym? Rząd ma pomysł na kasy oszczędnościowo – budowlane

W ubiegłym roku kupujący mieszkania zdecydowanie częściej dokonywali transakcji za gotówkę, lub ‘prawie” za gotówkę, czyli przy bardzo wysokim wkładzie własnym. Odsetek kredytów, które nie przekraczały 30 proc. wartości nieruchomości wzrósł skokowo, bo aż o 100 proc. Równocześnie, co prawda powoli, ale jednak stopniowo spada udział kredytów z najniższym wkładem własnym.

Takie dane płyną z najnowszego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich – za IV kw. 2015. Zastanawiający jest zwłaszcza skokowy wzrost kredytów hipotecznych, przy których większość środków na zakup nieruchomości klienci wykładali z własnej kieszeni. Udzielonych kredytów ze wskaźnikiem LtV od 0 do 30 proc. było w całej puli nieco ponad 7 proc. Oczywiście nie jest to dużo, ale jeszcze rok wcześniej było ich tylko nieco ponad 3 proc., a więc skok jest kolosalny.

Z czego może on wynikać? Bankowcy wskazują na wzrost zainteresowania nieruchomościami ze strony klientów inwestycyjnych. Ci chcą skorzystać jeszcze z niskich stóp procentowych, a do inwestowania w nieruchomości skłania ich także niskie oprocentowanie lokat czy obligacji przy równocześnie wysokiej rentowności najmu.
Drugi wniosek płynący z analizy struktury wskaźnika LtV jest natomiast taki, że co prawda bardzo powoli, ale jednak w całej puli kredytowej zmniejsza się udział kredytów z najniższym wkładem. A więc Polacy przynoszą do banków coraz więcej własnych środków, a kredyty są coraz bezpieczniejsze.

W zeszłym roku nieco ponad 49 proc. z nich miało wskaźnik LTV na poziomie 80 proc. bądź wyższy, a więc kredytobiorcy wykładali w ramach takich umów nie więcej niż 20 proc. wartości nieruchomości. Choć udział jest ciągle duży, to jednak wyniósł on najmniej od 2011 roku. W roku 2014 był na poziomie 50,07 proc., a rok wcześniej blisko 53 proc.

Takie dane mogą wskazywać, że Polacy adaptują się do trudniejszych warunków kredytowania, w szczególności właśnie rosnącego minimalnego wkładu. Przypomnijmy, że obecnie – na mocy rekomendacji S KNF wynosi on 15 proc., ale w przyszłym roku będzie to już docelowe 20 proc. wartości nieruchomości. Kredytobiorca, chcący kupić 60 metrowe mieszkanie w dużym mieście, będzie musiał dysponować środkami na średnim poziomie około 60 tysięcy złotych.

Część ekspertów wróży, że rosnący wkład mocno uderzy w popyt. Ma być to widoczne już w tym roku, a rynek mieszkaniowy będzie należał do kupującego. Kumulacja nastąpi natomiast w roku przyszłym. W związku z ograniczeniem możliwości kredytowania popyt na mieszkania spadnie, co postawi deweloperów pod presją obniżek cen, zwłaszcza przy dużej podaży.

Na razie jednak skutki rekomendacji S są dużo łagodniejsze, niż mogłoby się wydawać. Z rynku nie zniknęły zupełnie kredyty na 90 proc. wartości. Dalej można się tak kredytować pod warunkiem dodatkowych zabezpieczeń w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu bądź też czasowo wyższej marży do momentu uzyskania pożądanego poziomu wskaźnika LTV.

Warto również dodać, że KNF w swoim późniejszym stanowisku nieco złagodziła wymóg 15 proc. wkładu, wskazując, że za taki mogą być uznane także aktywa nie będące gotówką. W praktyce, w zależności od polityki przyjętej przez bank, mogą nim być każde udokumentowane aktywa. KNF wspomina o środkach gromadzonych w ramach IKE lub IKEZ ale również chodzi o obligacje, akcje, wartość działki (przy budowie domu), wykończenia, środków wpłaconych w ramach umowy przedwstępnej itp.

O tym na ile będziemy radzić sobie z wkładem w przyszłości, w dużej mierze przesądzi też nowy program mieszkaniowy. Wedle rządowych zapowiedzi miałby już on funkcjonować od przyszłego roku, a jego istotną składową jest budowa systemu oszczędzania na mieszkanie w postaci kas oszczędnościowo – budowlanych. Środki gromadzone w kasie mogłyby pozwolić uzyskać kredyt na lepszych warunkach i spełnić wymogi co do wysokości wkładu. Rządowy pomysł zakłada, że minimalny okres oszczędzania wyniósłby 4 lata. Premia za odkładanie wynosiłaby natomiast 15 proc. zgromadzonych w danym roku środków.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email