Ceny mieszkań szybciej rosną tam, gdzie wysokie są limity MDM

Utrzymuje się wysoki popyt na mieszkania, a wraz z nim rosną ceny – szczególnie tam, gdzie limity programu MDM, są wyższe od średnich cenowych. Równocześnie deweloperzy coraz więcej budują – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po drugim kwartale 2014 roku.

Z raportu REAS na ten temat wynika, że w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedaży mieszkań się nieco pogorszyły. Mimo to, nadal są to dane nienotowane od najlepszego okresu w sprzedaży nieruchomości, czyli od roku 2007.

Na 6 największych rynkach – takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź, w ciągu ostatniego kwartału firmy deweloperskie sprzedali ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to wynik o około 6 proc. gorszy, niż w I kw. roku, ale – jak mówiliśmy – jednak ciągle potwierdzający wysoki poziom popytu.

By dobre dane sprzedażowe mogły mieć miejsce, mieszkania muszą kupować różne grupy klientów. Duży wpływ na rynek ma program MDM, który nakręca sprzedaż. Kupują także klienci korzystający ze zwykłych kredytów mieszkaniowych, ciągle znaczny odsetek to także ci, którzy dokonują transakcji za gotówkę – w tej grupie nie brak klientów inwestycyjnych, zainteresowanych rynkiem najmu.

Przez 4 ostatnie kwartały firmy deweloperskie sprzedały w 6 największych miastach niecałe 42 tysiące mieszkań. Na utrzymujący się duży popyt wpływ ma przekonanie wielu kupujących o tym, że zasoby mieszkań szybko się kurczą, a ceny wyraźnie idą w górę.

Oddziaływanie MDM, mimo, że bagatelizowane przez niektórych obserwatorów rynku, jest jednak widoczne. Tam, gdzie limity cen są wysokie – ogólny poziom cen rośnie szybciej, niż w innych lokalizacjach.

Chodzi szczególnie o takie miasta, jak Łódź, Poznań i Gdańsk. W każdej z tych lokalizacji można kupić mieszkanie z dopłatą państwa w cenach praktycznie na poziomie średnich rynkowych, albo i wyższych (Łódź). Ten stan rzeczy sprzyja podnoszeniu stawek przez deweloperów i tak się rzeczywiście dzieje.

W Gdańsku jeszcze do końca czerwca można było kupić mieszkanie w MDM do maksymalnej ceny blisko 5700 zł od metra, czyli praktycznie po średniej cenie dla tej lokalizacji. Z początkiem lipca limit się zmniejszył i wynosi obecnie 5425 za metr.

W przypadku Poznania kształtuje się on na poziomie średnich cen ofertowych, które – jak wynika z danych barometru cen – wzrosły od początku roku o 300 zł za metr. W styczniu deweloperzy przeciętnie oferowali lokale w cenach 5600 zł/ m kw. Teraz jest to 5900.

Najbardziej jaskrawą dysproporcję obserwujemy jednak w Łodzi. Tutaj na początku roku nowe mieszkania kosztowały przeciętnie 4500 zł, podczas gdy limit MDM ustalono na poziomie niecałych 4900 zł od metra. Skutek? Obecnie średnia cen dla Łodzi jest już o ponad 200 zł wyższa.

W innych lokalizacjach mieszkania nowe drożej wolniej, albo też stawki pozostają na niezmienionym poziomie. Zdaniem autorów raportu REAS – w porównaniu do pierwszego kwartału można nawet mówić o stabilizacji czy nawet lekkich spadkach cen.

W przypadku Wrocławia limit MDM to niecałe 5000 zł, podczas gdy średnia ofertowa wynosi około 6000 zł. Od stycznia stawki ofertowe w istotny sposób się nie zmieniły, można mówić jedynie o lekkich wahaniach.

Jeśli chodzi o Kraków i Warszawę – ceny nieznacznie wzrosły. Średnio mieszkania w stolicy kosztują teraz 8000 zł/ m kw., a w Krakowie są o 1000 zł tańsze. Stawki poszły w górę o około 150 zł od metra.

Co dalej? Wiele, jak widzimy zależy od dalszego oddziaływania programu MDM, który zaburza rzeczywistość cenową. Na rynkach gdzie limity są niskie istnieje oczekiwanie ich podwyższenia, jednak będzie to czynnik sprzyjający ogólnemu wzrostowi cen. Z kolei tam, gdzie limity już są za wysokie ceny mogą nadal szybko rosnąć.

Co prawda wydaje się, że strach części klientów co do skali przyszłych podwyżek jest przesadzony. Obecnie deweloperzy znów wrócili do budowania. W II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc.

Tak duża liczba rzuconych na rynek mieszkań może rozładować częściowo parcie na wzrost cen, jednak równocześnie utrzymuje się bardzo wysoki popyt, który może mu sprzyjać. Należy pamiętać, że przynajmniej część klientów będzie chciała kupić mieszkanie z kredytu obecnie, obawiając się konieczności wyłożenia wyższego wkładu własnego w przyszłym roku.

Na tym tle bardzo dobrze prezentuje się rynek wtórny. Tutaj mieszkania nie drożej w sposób tak wyraźny – można mówić o stabilizacji cenowej. Co prawda, nie widzimy już tak dużych spadków cen, ale pamiętajmy, że wróciły one do poziomów najniższych od 7 lat- w praktyce do okresu sprzed boomu mieszkaniowego z 2007 roku.

Okazuje się też – o czym już pisaliśmy w WGN – że rynek wtórny wytrzymuje konkurencję cenową także z państwowym programem MDM. W wielu lokalizacjach dostępne są mieszkania tańsze, za to lepiej położone, niż – często peryferyjne – osiedla mieszkań z państwową dopłatą.

 Marcin Moneta / Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email