Wkład własny kredytu to nie wszystko. Musisz jeszcze mieszkanie wykończyć

Wkład własny kredytu to nie wszystkie nakłady, jakie trzeba ponieść, by móc korzystać z własnego mieszkania. Drugie tyle będzie nas kosztować wykończenie nieruchomości oddanej w standardzie deweloperskim.
Uśredniona wysokość minimalnego wkładu dla największych miast Polski, jeśli chcemy kupić 50 – metrowe mieszkanie to około 30 tysięcy złotych. Wysokość ta oczywiście różni się w zależności od rynku.

Na podstawie danych NBP za IV kw. 2014 w Warszawie, by starać się o kredyt na 50 metrów kwadratowych mieszkania trzeba mieć na minimalny, 10 procentowy wkład odpowiednio 36500 zł (rynek pierwotny) i 35000 (rynek wtórny). W Krakowie jest to odpowiednio 30500 zł i 29000 zł. We Wrocławiu – 29000 i 26000, a w Gdańsku – 29000 i 25000 zł.
Koszty wykończenia mieszkania oznaczają, że do wysokości minimalnego wkładu należy doliczyć drugie tyle. Przyjmuje się, że średni koszt wykończenia metra kwadratowego mieszkania wynosi około 600 – 700 zł, co oznacza, że dla 50 metrów kwadratowych należałoby wydać 30 – 35 tysięcy złotych.

Sprawa nakładów na wykończenie nabiera znacznie obecnie dlatego, że może być kolejnym czynnikiem – oprócz rosnącego wkładu własnego – który może w istotny sposób wpłynąć na popyt na mieszkania. Przypomnijmy, że na mocy bankowej rekomendacji S, minimalny wkład wzrośnie do 2017 roku do 20 proc., a do tego właśnie dochodzą koszty prac wykończeniowych.
Problem w polskich warunkach jest istotny również dlatego, że w naszym kraju ogromna większość mieszkań z rynku pierwotnego to właśnie te oddawane w tzw. standardzie deweloperskim. Na Zachodzie pojęcie takie jest praktycznie nieznane, a mieszkania oddaje się tam wyłącznie w wersji pod klucz.
U nas jest inaczej. Należy też dodać, że samo pojęcie standardu deweloperskiego nie ma jednej, ogólnie przyjętej definicji. Deweloperzy rozumieją pod tym pojęciem często coś innego. Dlatego klient powinien zwrócić szczególną uwagę na precyzyjne określenie standardu oddanego mieszkania.

Powszechnie uważa się, że stan deweloperski obejmuje ściany przygotowane do malowania lub pomalowane jednokrotnie na biało, sufity, okna, parapety wewnętrzne, drzwi, a także połączenia do instalacji i mediów. Doprowadzone są wszystkie instalacje, ale bez zakończenia np. armaturą sanitarną.
Czy koszty wykończenia przy rosnącym wkładzie własnym mogą istotnie przystopować popyt na nieruchomości a tym samym przełożyć się na akcję kredytową? Takie obawy wydają się uzasadnione. Część ekspertów (m.in. z ZBP) choć popiera zabezpieczenie wkładem, proponuje rozwiązania kompromisowe – korzystne zarówno dla banków jak i klientów. Takim wyjściem mogłoby być uznanie nakładów ponoszonych przez kredytobiorcę na wykończenie nieruchomości (które podnoszą jej wartość, a więc wzmacniają zabezpieczenie kredytu) za wkład własny.

Nie brak również opinii zgodnie z którymi rosnący wkład przełoży się na większe zainteresowanie kredytami w MDM. Choć tak może być, pamiętajmy, że dla głównej grupy odbiorców programu, czyli singli i małżeństw bezdzietnych (tych uczestników było najwięcej w 2014 roku) dopłata państwowa nie wystarczy już na to, by pokryć 10 procent ceny takiej nieruchomości.
Rząd bowiem dopłaca 10 procent, ale tylko do wartość 50 metrów kwadratowych mieszkania, obliczonej na podstawie tzw. średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy. 10 procentowa dopłata państwowa nie pokryje 10 proc. wysokości wkładu własnego. A więc uczestnik MDM (singiel, małżeństwo bezdzietne) będzie musiał wyłożyć pieniądze ze swojej kieszeni. Do tego dochodzą jeszcze koszty wykończenia nieruchomości.
Innym skutkiem rosnącego wkładu i konieczność ponoszenia nakładów wykończeniowych może być natomiast wzrost popularności mieszkań na rynku wtórnym, które – jeśli są w dobrym stanie – nie wymagają natychmiastowych nakładów finansowych, a pozwalają od razu korzystać z nieruchomości.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email