Spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania może utrudniać uzyskanie kredytu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to relikt minionej epoki, który – mimo, że od 2007 roku nie ma już możliwości jego ustanowienia, nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało ustanowione wcześniej. Prawo nadal jest również przedmiotem obrotu. Zanim jednak zdecydujemy się na kupno mieszkania z takim tytułem (czyli de facto kupno właśnie prawa do mieszkania spółdzielczego) warto zapoznać się z jego specyfiką. Jest to ważne również dlatego, że spółdzielcze prawo własności może nam utrudniać uzyskanie kredytu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest prawem rzeczowym ograniczonym (w przeciwieństwie do pełnej własności) . Uzyskując takie prawo osoba ma dwa podstawowe uprawnienia w zakresie nieruchomości – prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej. W razie chęci zmiany przeznaczenia lokalu (np. na lokal użytkowy) potrzebna jest zgoda spółdzielni mieszkaniowej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie, obciążyć hipoteką. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Choć wszystko to brzmi bardzo podobnie do zwykłej, pełnej własności, są też istotne różnice, o których warto zdawać sobie sprawę. Otóż – nawet jeśli dla mieszkania zostanie założona księga wieczysta, nie będzie ono formalnie należało do właściciela, tylko nadal do spółdzielni mieszkaniowej. W takiej sytuacji w dziale II księgi ujawnia się uprawnionego do lokalu, a nie jego właściciela, gdyż właścicielem nadal pozostaje spółdzielnia.

Jedyną prawną formą uzyskania pełnej własności jest wykup mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej.

Choć teoretycznie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest bardzo zbliżone do pełnej własności – jak już wspomnieliśmy – posiada istotne różnice, na niekorzyść uprawnionego. Przede wszystkim w takim mieszkaniu nie możemy prowadzić działalności gospodarczej – a jeśli zamierzamy taką działalność rozpocząć – musimy uzyskać zgodę ze strony spółdzielni mieszkaniowej.

Oczywiście posiadając pełną własność dużo łatwiej uzyskać kredyt mieszkaniowy i po prostu sprzedać mieszkanie. Jeśli zamierzamy kupić mieszkanie z prawem spółdzielczym warto od uprawnionego wymóc złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej. Taka sytuacja znacznie ułatwi nasze późniejsze rozmowy z bankiem. Najlepiej decydować się na kupno mieszkania, które już ową księgę wieczystą posiada. Podobnie ma się rzecz ze sprzedażą. Zakładając księgę wieczystą mamy większe szanse znalezienia klienta, bowiem po pierwsze – łatwiej będzie mu uzyskać kredyt hipoteczny na taką nieruchomość, po drugie – mieszkanie będzie uważane za bezpieczniejsze. Chodzi o tzw. rękojmię wiary publicznej, która polega na tym, że przyjmuje się, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem faktycznym. Księga więc definiuje jakie prawa w niej zawarte funkcjonują, a które są wykreślone.

Niestety w zeszłym roku pojawił się bardzo ważny problem w zakresie możliwości zakładania ksiąg wieczystych, niezwykle istotny z punktu widzenia przyszłych nabywców nieruchomości ze spółdzielczym prawem własności. Sąd Najwyższy uznał w maju 2013 tego roku, że nie ma możliwości założenia księgi wieczystej dla lokalu, który stoi na gruncie o nieuregulowanej własności. Mówiąc prościej – chodzi o sytuację, w której spółdzielnie mieszkaniowe nie są właścicielami gruntów. Takie sytuacje zdarzają się nierzadko.

Dlatego zanim zdecydujemy o kupnie, warto dokładnie dowiedzieć się jaki jest stan prawny gruntu, na którym stoi budynek. Jeśli nie należy on do spółdzielni, lepiej odpuścić transakcję. Banki bowiem często odmawiają udzielenia kredytów, nawet jeśli księga wieczysta jest już założona, ale stan prawny gruntu jest nieuregulowany.

Co prawda w przygotowaniu jest projekt ustawy, który w ciągu dwóch lat od wejścia w życie zobowiązywałby samorządy i Skarb Państwa do podpisania ze spółdzielniami odpowiednich umów w zakresie prawa użytkowania wieczystego, czy własności gruntów, na razie nie weszły w życie przepisy, które rozwiązywałyby ten problem.

Dlatego z punktu widzenia kupujących, wiedza o stanie prawnym gruntów na których stoi budynek jest kluczowa. Klienci chcący zakupić mieszkanie ze spółdzielczym prawem własności mogą oczekiwać także niższej ceny od sprzedającego, wynikającej z braku księgi wieczystej, czy też konieczności późniejszego wykupu mieszkania i uzyskania pełnej własności.

Marcin Moneta WGN Kredyty

Print Friendly, PDF & Email