Nieruchomość – jak ją sprzedać bez daniny

Sprzedając nieruchomość musimy pamiętać o tym, że nie zawsze taka transakcja nam się opłaci. Może bowiem okazać się, że urząd podatkowy zażąda daniny. Jej wysokość to aż 19 procent od ceny sprzedaży nieruchomości. W jaki sposób ustrzec się przed taką sytuacją? I kiedy w ogóle będzie ona dotyczyła naszej nieruchomości? O tym poniżej.

Sprzedając nieruchomość, na przykład mieszkanie albo dom jednorodzinny, musimy liczyć się z tym, że urząd podatkowy może zażądać daniny. Obecnie wynosi ona 19 procent od kwoty dochodu. Dotyczy to oczywiście nieruchomości, które są naszą własnością do 5 lat. Po tym czasie możemy sprzedać nasze mieszkanie albo dom jednorodzinny bez konieczności ponoszenia strat finansowych w postaci podatku. Niemniej jednak czasami dochodzi do sytuacji, kiedy nie możemy, lub zwyczajnie nie chcemy czekać ze sprzedażą nieruchomości. Co w takiej sytuacji? Jak ustrzec się przed fiskusem?

Wielu sprzedających nie wie, że o ile sprzedaż nieruchomości będącej w ich posiadaniu krócej niż 5 lat podlega opodatkowaniu, o tyle nie dotyczy to już samej zaliczki. Można więc swobodnie podpisać z kupującym umowę przedwstępną, w ramach której wpłaci on na rzecz sprzedającego część pieniędzy. Z przeniesieniem własności trzeba będzie oczywiście poczekać. Jak wspomnieliśmy powyżej, musi upłynąć 5 lat od momentu, kiedy nieruchomość stała się własnością sprzedającego. Okres ten liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość stała się jego własnością, a więc w praktyce okres ten będzie wynosił nieco ponad 5 lat.

Wracając więc do naszego rozwiązania w przypadku chęci dokonania wcześniejszej sprzedaży, wiemy już, że takie rozwiązanie jest bardzo korzystne dla sprzedającego. A jak to jest w przypadku nowego nabywcy? Dla niego taka transakcja z pewnością będzie niosła pewne ryzyko. Pomimo przekazania części pieniędzy za zakup nieruchomości, w dalszym ciągu nie jest on jej oficjalnym właścicielem. Na takiej operacji mogą więc ucierpieć jego finanse w sytuacji, kiedy w międzyczasie poszłoby do konfliktu ze sprzedającym. Aby zadbać o swoje finanse, kupujący powinien dopilnować, aby umowa przedwstępna sporządzona została w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji bowiem będzie on mógł dochodzić swoich roszczeń, czyli praw do przeniesienia własności nieruchomości, na drodze sądowej.
Kolejnym sposobem na to, aby kupujący uchronił swoje finanse w przypadku podpisywania ze sprzedającym tego rodzaju umowy przedwstępnej, jest przyjęcie wpłaty, jakiej dokona na poczet nabycia nieruchomości, nie jako zaliczkę, a jako zadatek. Wówczas, jeśli sprzedający wycofałby się z umowy przedwstępnej, musiałby zwrócić kupującemu wpłacone pieniądze. Co więcej, w przypadku kiedy sprzedający nie wywiąże się ze swoich obowiązków, kupujący może żądać zwrotu dwukrotnie większej kwoty. Jednak jeśli powód rozwiązania umowy wyniknie z winy kupującego, to zadatek przepadnie.
W przypadku zaliczki, jeśli któraś ze stron odstąpi od umowy, wpłacona kwota wróci do kupującego. Jeszcze na etapie podpisywania umowy przedwstępnej musi on więc zadecydować, jaką formą – zaliczka czy zadatkiem – chce chronić swoje finanse.

Na podstawie powyższego widać, że wcześniejsza sprzedaż nieruchomości bez ponoszenia dodatkowych opłat ze strony sprzedającego, nie jest wcale trudna. Wymaga ona jednak poświęcenia większej ilości czasu na podpisywanie umów i uzgodnienia ze stroną kupującą. Z pewnością to właśnie nabywca, a nie sprzedający, musi liczyć się ze zwiększonym ryzykiem takiej transakcji. Jeśli jednak właściciel nieruchomości dojdzie do wniosku, że zależy mu na zwykłej transakcji, z natychmiastową sprzedażą i przeniesieniem prawa własności, będzie musiał odczekać 5 lat. W innym wypadku będzie musiał liczyć się z koniecznością dokonania opłaty w wysokości 19 procent od ceny sprzedaży nieruchomości. W innym wypadku jego finanse z pewnością ucierpią, gdyż będzie musiał zapłacić podatek od wcześniejszej sprzedaży.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email