Marże w górę. Gdzie szukać tanich kredytów hipotecznych?

Prawdopodobnie, mimo niskich stóp procentowych, ten rok upłynie pod znakiem droższych kredytów. Styczeń przyniósł kolejne decyzje banków o podwyżkach marż. W ten sposób bankowcy reagują nie tylko na podatek bankowy. Lista przyczyn jest dużo dłuższa. Wiąże się m.in. z nakładami na zbankrutowany SK Bank w Wołominie i dużym spadkiem zysków sektora bankowego.

Marże kredytów hipotecznych
Na przełomie 2015 i 2016 roku kilkanaście banków komercyjnych podniosło marże kredytowe. Na pytanie o tę sprawę skierowane przez sejmową Komisję Finansów do KNF nadzór bankowy wskazał na fakt, że mimo iż lata 2011 do 2014 były dla bankowców tłuste – z zyskami na poziomie 15,2 – 15,9 mld zł netto, to jednak miniony rok przyniósł bardzo mocne tąpnięcie w tym zakresie. Wynik netto spadł do poziomu 11,5 mld zł. KNF w liście do sejmowej komisji finansów podkreśla, że taki spadek zysków to głównie efekt wysokich składek na Bankowy Fundusz Gwarancyjny oraz wypłaty środków gwarantowanych dla upadłego SK Bank w Wołominie. Wszystko to przełożyło się na wzrost kosztów o ponad 20 proc.

Sami bankowcy, w ankiecie dla NBP wskazują z kolei, że „do zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych przyczyniły się głównie czynniki nieuwzględnione w ankiecie oraz ryzyko związane z przewidywaną sytuacją gospodarczą (procent netto odpowiednio około -80% i – 20%,). Wśród tych czynników banki wymieniały głównie: wejście w życie od początku 2016 r. nowych zapisów Rekomendacji S w zakresie wkładu własnego, wycofanie BTE (Bankowego Tytułu Egzekucyjnego) z systemu prawnego oraz zalecenie KNF dotyczące szacowania zdolności kredytowej. Do zaostrzania polityki kredytowej przyczyniła się również zmiana polityki biznesowej przez niektóre banki („mniejszy apetyt na budowę portfela kredytów mieszkaniowych”) oraz podjęcie działań mających na celu zwiększenie zyskowności kredytów mieszkaniowych.

Warto zaznaczyć, że spore zamieszenia wywołała sprawa ewentualnego ubezpieczenia niskiego wkładu kredytów. KNF nie zgodził się na to, by formą ubezpieczenia było czasowe podnoszenie marż przez banki do momentu uzyskania odpowiednio niskiego wskaźnika LTV. Ponieważ część instytucji w swoich ofertach deklaruje obecnie, że nadal udziela kredytów z 10 proc. wkładem, samodzielnie pokrywając ubezpieczenie, należy zakładać, że po prostu robią to poprzez właśnie podwyżkę marż.

Jej skala – w zależności od banku – wynosi od 0,1 p.p. do 0,5 p.p. Co takie wzrosty oznaczają dla klientów? Ci, którzy wcześniej zaciągnęli kredyty, oczywiście nie muszą się obawiać. W ich przypadku wysokość marży się nie zmienia. Ewentualnie mogą być niepewni o oprocentowanie. Niestety wygląda na to, że ono w tym roku jednak nie spadnie. Po negatywnej ocenie ratingu Polski przez agencję S&P i spadku wartości złotego, na bok poszły zapowiadane plany kolejnego cięcia stóp procentowych NBP. Miało do niego dojść w tym roku.

Osoby, które teraz zaciągną kredyt muszą się liczyć z tym, że jego całościowe koszty będą większe o kilkanaście, kilkadziesiąt tysięcy złotych. Orientacyjne wyliczenie dla kredytu na 25 lat, na kwotę 300 tys. zł pokazuje wzrost przeciętnej dotychczasowej raty z 1450 – 1500 zł do 1520 – 1570 zł.

Czy jesteśmy w najbliższym czasie skazani na drogie kredyty? Wyniki ankiety NBP brzmią ponuro. W I kwartale 2016 r. banki deklarują istotne zaostrzanie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych oraz oczekują istotnego spadku popytu na te kredyty (procent netto odpowiednio – 63% i -70%) – napisano w raporcie banku centralnego.

Nie oznacza to jednak, że na rynku nie ma szans znaleźć atrakcyjnej oferty. Wiadomo, że marż kredytowych nie podniósł PKO BP. Z dotychczasowych informacji wynika, że nie zrobił tego również bank Millenium.

Wg danych Komisji Nadzoru Finansowego przekazanych sejmowej Komisji Finansów Publicznych na podwyżkę marż kredytów hipotecznych z 20 zbadanych banków zdecydowało się 15. Jeśli chodzi o kredyty konsumpcyjne – na taki krok zdecydowało się 5 banków. Z kolei 9 podniosło marże dla sektora MSP, a 7 dla dużych przedsiębiorstw. Wzrost cen rachunków bankowych wystąpił w 9 bankach, w odniesieniu do rachunków dla gospodarstw domowych i w 6 bankach w przypadku przedsiębiorców. Jeśli chodzi o depozyty: oprocentowanie dla gospodarstw domowych spadło w 11 bankach, a dla przedsiębiorców – w 9.

Pamiętajmy też o tym, że wysokość marży możemy z bankiem negocjować, a wkładem własnym mogą być np. papiery wartościowe – obligacje skarbu państwa, środki zgromadzone na rachunkach IKE lub IZE. Jeśli budujemy dom i dysponujemy własną działką, jej wartość będzie mogła być uznana jako część wkładu własnego.

Niektóre banki uznają także koszty zakupionych materiałów budowlanych i prac poniesionych w przypadku budowy domu. Muszą być one oczywiście odpowiednio udokumentowane. Warto pomyśleć też o dodatkowym zabezpieczeniu kredytu – np. na kolejnej nieruchomości, albo o znalezieniu współkredytobiorcy. Często niższa marża uzależniona jest od wykupienia dodatkowych produktów bankowych – np. ubezpieczenia czy karty kredytowej. Warto jednak dobrze skalkulować koszty, zanim zdecydujemy się na takie rozwiązanie.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email