Jak wysoki kredyt mieszkaniowy może wziąć przeciętny kredytobiorca?

Kupujący mieszkania w Warszawie mogą liczyć na najwyższe kredyty bankowe, co nie znaczy, że kupią największe mieszkania. Pod względem relacji zarobków do cen metra kwadratowego stolica jest na ostatnim miejscu spośród wiodących miast kraju. 

Takie dane dostarcza raport NBP za II kw. 2016. Kredytobiorca w Warszawie zarabiający średnią pensję w sektorze przedsiębiorstw na stołecznym rynku może liczyć na kredyt w maksymalnej wysokości blisko 450 tys. zł – przy założeniu, że po spłacie raty i innych zobowiązań będzie dysponował środkami na poziomie pensji minimalnej. W Łodzi ze średnią pensją dla tego miasta można natomiast liczyć na zaledwie połowę tej kwoty, czyli około 220 tys. zł.

Obrazuje to szacunek dostępności kredytu, czyli miara określająca potencjalny maksymalny kredyt mieszkaniowy; wyrażona w tys. zł na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych).

Na każdym z analizowanych rynków widać niewielki spadek dostępnego kredytu przy średnich dochodach, co – jak napisano w raporcie – wynika przede wszystkim z faktu, że nieznacznie wzrosło oprocentowanie kredytów.

Z raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich z II kw. 2016 wynika, że przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w czerwcu 2016 roku wyniosła 2,05% i była wyższa zaledwie o 0,02 p.p. od średniej marży notowanej na koniec marca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M minimalnie wzrósł – z poziomu 1,67% w marcu do 1,69% w czerwcu 2016 roku, w wyniku czego przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,02 p.p. w porównaniu do marca 2016 roku i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,76%.

Wykres 1 z raportu NBP za II kw. 2016 – Szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego oraz zakumulowany indeks polityki kredytowej mieszkaniowej

 

wykres-1

Warto zwrócić uwagę na krzywą w kolorze czerwonym, oznaczoną jako ZKPK. Jest to miara zmiany kryteriów polityki kredytowej banków; wartości dodatnie oznaczają złagodzenie, a ujemne zaostrzenie polityki kredytowej w stosunku do okresu początkowego, tj. IV kw. 2003 r. Jak widzimy sektor finansowy sukcesywnie „dokręca śrubę” co znajduje swoje odbicie w rosnącym wkładzie własnym, kwestii zabezpieczeń czy wskaźnika DTI (debt to income).

Druga miara, która pozwala pokazać dostępność mieszkań, to relacja zarobków do średniej ceny metra kwadratowego. Pod tym względem zdecydowanie dominuje Łódź, gdzie z przeciętnej pensji można już kupić ponad 1 mkw. Nic w tym dziwnego, gdyż Łódź to najtańszy rynek mieszkań uwzględniony w badaniu. W II kw. 2016 ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wynosiły tam nieco ponad 4600 zł/mkw. na rynku pierwotnym i 3300 zł/mkw. na rynku wtórnym. W najmniej korzystnej sytuacji są natomiast mieszkańcy Warszawy i Krakowa, gdzie z pensji można kupić nieco ponad 0,7 mkw. lokalu. Na każdym z analizowanych rynków widać jednoznaczny wzrost siły nabywczej pensji w stosunku do cen mieszkań, od wartości minimalnych ze szczytu górki cenowej w 2007 roku.

Wykres 2 z raportu NBP za II kw. 2016 – Szacunek dostępności mieszkania w mkw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw

wykres-2

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email